购房定金的性质及定金罚则的适用/宋晓锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 06:49:38   浏览:8373   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
购房定金可退还!——购房定金的性质及定金罚则的适用

宋晓锋


  2008年5月20日,张先生与开发商签订《商品房定购协议书》,张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元,并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜,开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订,合同条款不能做任何修改,最终双方就某些合同条款未能达成一致意见,合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金,遭到开发商的拒绝,其理由是:张先生并未在约定时间与其洽谈合同,双方并未签订合同,张先生构成违约,依约应没收该笔定金。


宋晓锋律师评析:

  《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  根据上述法律规定,购房定金属于立约定金,其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时,购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说,如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的,则买方不能收回定金;如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的,则卖方要双倍返回定金;如因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,则出卖人应当将定金返还买受人。

  本案中,只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同,对于张先生而言,就已经履行了合同义务,至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同,这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”,因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立,张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。

  现实生活中,很多购房者认为如果不签订购房合同,就表明自己违约也就不能要回定金,这种认识是错误的。

  在此,笔者提醒各位购房者,只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了,购房者就履行了其在认购合同中的合同义务,这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果,而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会,。

  在现实中也经常会有这样的情况,开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实,依此拒不退还定金。对于这个问题,笔者提醒各位购房者,一定要注意收集证据,来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同,因为一旦发生诉讼,购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。

  在此,笔者提供以下几种方案供购房者参考使用:

1、对双方洽谈的过程录音,并尽可能的要一份开发商提供的合同范本;

2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式(通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见,如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金;

3、去谈购房合同时请公证人员一起去,如果不能谈成,请公证人员就谈判的事实作公证,这种方案是最稳妥的,但成本过高。


有关法律依据

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

2.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

3.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。


宋晓锋,河北定州人,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师

主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁

单位地址:北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层

下载地址: 点击此处下载

榆林市水权转换管理办法

陕西省榆林市人民政府办公室


榆林市人民政府办公室关于印发印发榆林市水权转换管理办法的通知

榆政办发[2011]4号


各县区人民政府,市政府各工作部门、直属机构:

《榆林市水权转换管理办法》已经2010年12月29日市政府第11次常务会议研究通过,现印发你们,请遵照执行。


榆林市人民政府办公室

二○一一年一月十二日


榆林市水权转换管理办法


第一章 总 则

第一条 为了优化配置、高效利用水资源,规范全市水权转换行为,根据《中华人民共和国水法》、国务院《取水许可制度实施办法》、水利部《水量分配暂行办法》、《黄河水权转换管理实施办法》、《关于水权转让的若干意见》等规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称水权是指榆林市管辖区内地表水、地下水取水权;水权转换是指榆林市管辖区内地表水、地下水取水权的转换。

第三条 市水行政主管部门负责水权转换的受理、审核和批准。

第四条 市节约用水办公室负责指导、组织、监督、协调水权转换的实施具体工作,及时协调处理在转换期内发生的涉及水权转换双方利益的问题,接受上级水行政主管部门节水机构的指导与监督。

第五条 水权转换应遵循以下原则

(一)水资源可持续利用的原则。按照经济社会发展和水资源可持续利用相协调的原则,做好水资源供需平衡预测,统筹配置地表水和地下水以及其他水源,统筹协调生活、生产和生态用水,实现区域水资源在现状水平年和转换期限内的供需平衡,确保水资源可持续利用,受让水权的建设项目应符合国家产业政策,采用先进的节水措施和工艺;

(二)明晰初始水权原则。按照国家水资源要实现宏观总量控制和微观定额管理的要求,由市水行政主管部门组织制定初始水权分配方案和水权转换总体规划,明晰初始水权,作为水权转换工作的依据;依照取水许可审批权限,逐步建立水权转换审查制度;

(三)民主协商和公开、公平、公正原则。水权转换本着双方自愿协商的原则,充分考虑有关各方的权益,并及时向社会公开水权转换的有关事宜;

(四)有偿转换和经济补偿原则。水权转换实行有偿转换,以切实保障水权拥有者的合法权益,合理确定包括水权转换成本和必要的经济补偿等水权转换费用,因水权转换对第三方造成损失和影响的,应给予一定的经济补偿;

(五)政府监管和市场调节相结合的原则。市水行政主管部门按照市场规律,在政府调控下,充分发挥市场机制在水资源配置中的作用,加强水权转换的监督管理,引导水资源向低耗水、低污染、高效益的行业转移。


第二章 水权转换的范围和基本条件

第六条 水权转换出让方应当依法获得取水权,在一定期限内拥有节余水量或者通过工程节水措施拥有节余水量,拥有经水行政主管部门确认的初始水权,能够承担水权转换权利与义务。

第七条 水权转换受让方应当具有法人主体资格,能够独立承担水权转换的权利与义务。

第八条 水权转换不得违背现行法律法规和有关政策的规定。


第三章 水量分配与初始水权分配

第九条 水量分配。在首先满足城乡居民生活用水,兼顾生产和生态与环境用水的基础上,将一定量的水资源作为分配对象,以流域为单元,通过水量分配,将水资源在流域内进行科学、合理的配置,逐级分配,确定区域内生活、生产可消耗的水量份额。

第十条 分配原则

(一)比例分水原则。按照一定比例分水,不分配固定的水量。

(二)尊重现状原则。同时考虑历史用水习惯和社会经济未来发展。

(三)粮食安全原则。保证国家粮食安全,在进行流域初始水权分配时关注农业灌溉用水问题,考虑节水技术的提高与运用,在对用水结构进行适当调整的基础上首先保证灌溉水权。

(四)水源地补偿原则。流域初始水权分配,应为水源地区预留足够的发展用水,补偿水源地。水源地区也可以用富余的水权通过市场流转,获得补偿和收益。

(五)政府预留一部分公用水权原则。政府应预留一部分公用水权以保证生活、生态与环境用水,应对救灾、抗旱、公共安全事故等紧急情况下的用水。

第十一条 水权优先顺序

(一)生活用水优先;

(二)水源地优先;

(三)用水时间长、历史久的用户优先;

(四)生态环境用水优先。


第四章 水权转换期限与费用

第十二条 水权转换期限

水权转换的期限应当与国家和省市的国民经济和社会发展规划相适应;综合考虑节水工程设施的使用年限和受水工程设施的运行年限,兼顾供求双方的利益。水权转换期限原则上不超过25年。

水权转换期满,受让方需要继续取水的,应重新办理转换手续;不再取水的,水权返还出让方,由出让方办理相应的取水许可手续。

水权转换期内,受让方不得擅自改变所取得水量的用途。

第十三条 水权转换价格及费用

水权转换价格为:水权转换总费用/年转换水量。

水权转换总费用包括水权转换成本和合理收益。综合考虑保障持续获得水权的工程建设成本与运行成本以及必要的经济补偿与生态补偿,结合我市水资源供给状况、水权转换期限等因素,合理确定。

涉及节水改造工程的水权转换,转换总费用为:

(一)节水改造工程建设费用,包括灌溉渠系的防渗砌护工程、配套建筑物、末级渠系节水工程、量水设施、设备等新增费用;

(二)节水改造工程的运行维护费,即新增工程运行期的岁修及日常维护费用;

(三)节水改造工程的更新改造费用,即节水改造工程的设计使用期限短于水权转换期限时,为保证转换水量有效供给所增加的更新改造费用;

(四)因提高供水保证率而增加耗水量的补偿,在干旱年份,灌区农业用水转换为保证工业的正常生产用水(保证率必须达到95%以上),可能造成部分农田得不到有效灌溉,使农作物减产造成损失,需给予农业一定的补偿;

(五)必要的经济利益补偿和生态补偿等,经济利益补偿是指水权所有者因转让水权应得到的补偿;生态补偿是指灌区实施节水工程使地下水补给水量减少,造成地下水位下降,植被减少,土壤沙化等生态环境恶化,为保持生态环境需增加的费用。

上述水权转换费用经出让方和受让方协调确定。



第五章 水权转换程序

第十四条 依法获得取水权的单位或者个人,通过调整产业结构、改革用水工艺、实行节约用水等措施节约的水资源,在取水许可的有效期的取水限额内,可以依法有偿转让其节约的水资源。

第十五条 水权转换双方向市水行政主管部门提出水权转换申请,应提交以下材料:

(一)县区水行政主管部门审核意见;

(二)出让方的水权证明文件(取水许可证复印件或取水许可批件);

(三)水权转换双方签订的意向性协议;

(四)水权转换可行性研究报告;

(五)建设项目水资源论证报告书;

(六)其他与水权转换有关的文件或资料。

第十六条 县区水行政主管部门负责对水权转换申请按规定时间进行初审,初审同意后,报市水行政主管部门审批。

第十七条 水权转换申请经批准后,转换双方签定《水权转换协议》,明确双方权利和义务。受让方应向出让方注入一定的资金,出让方制定《水权转换实施方案》,并经市水行政主管部门同意后实施。

第十八条 水权转换涉及的节水改造工程,应当严格按照国家基本建设管理程序的要求建设。

节水改造工程竣工后,由市水行政主管部门组织验收。验收合格后,水权转换双方可申请办理取水证或调整取水许可水量指标,出让方变更取水许可证的许可水量后水权转换生效。验收不合格、不能满足受让方供水需要的,受让方有权收回支付的全部资金。


  第六章 组织实施与监督管理

第十九条 市水行政主管部门应当加强领导,明确责任,及时总结水权转换工作的经验,正确引导水权转换工作,做好组织实施和监督管理,并逐步建立公众参与的机制。

第二十条 水权转换节水改造工程的建设由市节约用水办公室负责具体实施,确定节水工程项目法人,审定水权转换项目设计及确定的转让费数额,负责水权转换项目的施工、监理的招投标工作。

第二十一条 市水行政主管部门应当加强项目审批和资金管理,制定有关规定,确保水权转换资金的专款专用。

第二十二条 受让方按照水权转换协议将工程资金分期划入市水权转换项目的专用账户,由节水工程项目法人和受让方签订工程建设资金投入协议;市节约用水办公室根据确认的工程进度,分期拨付到节水工程项目法人。


第七章 法律责任

第二十三条 有下列情况之一的,水行政主管部门有权要求水权转换双方改正或暂停,甚至取消该水权转换申请项目。

(一)水权转换实施过程中弄虚作假的;

(二)未按照水权转换实施方案确定的进度要求进行节水改造工程建设的;

(三)水权转换资金未按时到位或出现挪用情况的;

(四)拒绝接受检查或提供虚假材料的;

(五)节水工程未通过验收或节水工程未投入使用而受让方擅自取水的:

(六)水权转换申请获得批准后未签订水权转换协议或两年内未实施水权转换的;

(七)在水权转换期限内,受让方节水工程未正常运行的;

(八)水权转换双方不严格执行年度用水计划的。

第二十四条 对于已经生效的水权转换,水权转换双方如有违反取水许可管理的规定,按照国务院《取水许可制度实施办法》和水利部《取水许可监督管理办法》等规定,应作出相应的处理。


第八章 附 则

第二十五条 本办法自2011年2月1日起施行。有效期从2011年2月1日起至2016年1月31日止。






农业部关于贯彻实施《中华人民共和国水污染防治法》全面加强渔业生态环境保护工作的通知

农业部


农业部关于贯彻实施《中华人民共和国水污染防治法》全面加强渔业生态环境保护工作的通知

农渔发[2008]13号


各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆建设兵团渔业主管厅(局),各海区渔政渔港监督管理局,各有关单位:

新修订的《中华人民共和国水污染防治法》(第87号主席令,以下简称《水污染防治法》)将自2008年6月1日起施行。为切实做好《水污染防治法》贯彻实施工作,进一步加强渔业生态环境保护,促进我国渔业持续健康发展,现将有关事项通知如下:

一、提高思想认识,切实增强渔业生态环境保护观念

水域是渔业发展的自然基础,水域环境是决定渔业发展质量的一个重要因素。多年来,各级渔业部门坚持科学发展观,依据法律赋予的职责,加强渔业生态环境保护,查处渔业污染事故,取得了一定成效。但是,随着经济社会的快速发展,不断增加的工农业污染、生活废水排放导致水域生态环境持续恶化,重特大渔业水域污染事故频繁发生,给水生生物资源、渔业生态环境和水产养殖生产造成较大损失。切实加强水域生态环境保护已成为我们面临的一项重要而紧迫的任务。

《水污染防治法》除保留并完善了关于渔业主管部门负责调查处理渔业污染事故并行使处罚权的规定外,又将渔业主管部门增列为依法对有关水污染防治工作实施监督管理的职能部门,进一步强化了渔业主管部门在渔业水域环境保护、渔业船舶污染防治、污染事故调查处理等方面的职责,这对于推动水产健康养殖、加强渔业生态环境保护、促进我国渔业可持续发展具有重要意义。各级渔业行政主管部门要进一步提高认识,统一思想,切实增强渔业生态环境保护观念,按照党的十七大建设生态文明的要求,深入贯彻落实科学发展观,认真履行法律职责,积极发展资源节约型、环境友好型渔业,为建设全面小康社会作出有益的贡献。

二、采取有效措施,加强渔业水域环境保护管理

《水污染防治法》规定,县级以上人民政府可以对重要渔业水体划定保护区,并采取措施保护水质环境。在重要渔业水体的保护区内,不得新建排污口。新建、改建、扩建直接或者间接向水体排放污染物的建设项目和其他水上设施,应当依法进行环境影响评价。涉及渔业水域的,环境保护主管部门在审批环境影响评价文件时,应当征求渔业主管部门的意见。

各级渔业行政主管部门要按照《水污染防治法》和《中国水生生物资源养护行动纲要》的要求,进一步加强渔业水域环境保护管理工作。要积极加强与环境保护等相关部门的沟通协调,完善工程建设项目环境影响评价制度,参与并配合开展对有关工程建设项目环境影响评价文件的审核。对影响较大的工程建设项目,要在组织专家进行科学论证的基础上,提出意见及相关的补偿和修复措施,并督促落实。要组织开展对在渔业水域新建、改建、扩建和已建排污口项目的监督检查,督促落实相关环境影响评价要求,确保重要渔业水体的保护区不受污染。要积极开展水生生物产卵场、索饵场、越冬场和洄游通道等重要渔业水体基本情况的调查监测,科学划定水产种质资源保护区等重要渔业水体,并及时向社会公布,具备条件的地方应报请同级人民政府批准发布。要进一步加强渔业生态环境监测体系建设,加大对排污口、水上工程建设项目和重要渔业水体等重点区域的监测力度,有效监视监控重要渔业水域环境状况。

三、逐步加强规范,推动渔业船舶水污染防治工作

《水污染防治法》将船舶污染作为水污染防治的一个重要方面单独作了规定,并根据有关部门职责分工,明确规定由渔业部门负责渔业船舶的水污染防治工作。

各级渔业行政主管部门要按照《水污染防治法》要求,结合渔业船舶造检航管理工作,健全相关管理制度、规范标准,做好渔业船舶水污染防治工作。要指导和督促渔业船舶所有人,严格按照渔业船舶法定检验规则要求,配备相应的滤油设备、油污水舱或柜和垃圾贮集器,严禁将油污水和垃圾直接排放到水中。要组织所属的渔政渔港监督、渔业船舶检验机构,加大监督检查力度,重点加强渔港水域环境保护,对渔港油污水接收处理单位实行监督管理;对在渔港水域内从事渔业船舶水上拆解活动的,按照《行政许可法》要求,实施行政许可和监督检查。对渔业船舶造成水污染事故的,要依法积极开展调查处理和实施行政处罚;其他船舶造成水污染事故给渔业造成损害的,要积极参与和配合海事管理机构进行调查处理。

四、推广健康养殖,促进养殖水域生态环境保护

为了构建资源节约、环境友好的水产养殖业,减少和避免因养殖规模、密度过大造成局部养殖水域水质恶化、出现污染的现象,《水污染防治法》与现行《渔业法》相衔接,对水产养殖生产提出了保护水域生态环境的要求。

渔业主管部门要根据有关法律的规定,结合水污染防治的总体要求,科学规划和控制水域的养殖容量,依法加强监督管理,引导养殖生产者保护养殖水域环境。要积极推进养殖证制度。尚未发布养殖水域滩涂规划的地方要结合国家对水域的统一规划,加快养殖水域滩涂规划编制工作,及时向社会公告,依法确定水域滩涂的养殖功能。要加快推进水产健康养殖。在养殖水域滩涂规划的基础上,积极做好水产养殖发展规划,突出科学布局、控制养殖容量,推广生态健康养殖理念、养殖方式和生产管理技术。要积极引导养殖生产者使用全价颗料饲料,推广科学的给饲技术,限制冰鲜小杂鱼直接投喂,减少自身污染。要加强养殖水域生态环境监测力度,定期发布水质监测预警预报信息。要充分发挥水产养殖的生态功能,尤其是在治理湖泊富营养化方面的积极作用。

五、强化监督检查,依法调查处理渔业污染事故

《水污染防治法》保留并完善了关于渔业主管部门负责调查处理渔业污染事故并行使处罚权的规定,同时赋予渔业部门对渔业船舶造成水污染事故的调查处理权和行政处罚权,并授权渔业部门可以根据当事人的请求,对因水污染引起的损害赔偿责任和赔偿金额的纠纷进行调解处理。为加强弱势群体的保护,《水污染防治法》同时规定,因水污染引起的损害赔偿诉讼,由排污者就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。这对于受到污染损害而又难以寻找污染者进行索赔的渔业生产者是非常重要的法律保护措施之一。

各级渔业行政主管部门要依法加强渔业污染事故的调查处理,严格执行《渔业水域污染事故调查处理程序规定》和《渔业水域污染事故信息报告及应急处理工作规范》等相关规定,建立完善突发性水域污染事故调查处理快速反应机制,积极应对和妥善处理渔业污染事故。要切实提高应急处理能力,加强污染水域生态应急监测和水产品质量安全检测,及时采取有效措施减少污染损害,确保食品安全。要进一步强化渔业污染事故调查鉴定资质管理,科学评估水生生物资源生态及渔业生产损失,提出补偿和修复方案。对企事业单位违反《水污染防治法》规定,造成渔业污染事故的,要依法积极开展调查处理和实施行政处罚。在事故处理中,要充分运用水污染损害赔偿诉讼中由排污方承担举证责任的规定,引导和帮助渔民维护合法权益;对于污染造成天然渔业资源及生态损失的,要积极代表国家提出赔偿或补偿损失要求,并督促落实资金和相关补救措施。对当事人请求进行污染事故损害赔偿责任和赔偿金额纠纷调解处理的,要依法妥善予以调解。

六、加强组织领导,不断提高渔业生态环境保护水平

《水污染防治法》在赋予渔业主管部门更多职责的同时,也对渔业生态环境保护工作提出了更高要求。各级渔业行政主管部门及其所属的渔政渔港监督管理机构务必要高度重视,加强组织领导,切实做好《水污染防治法》的贯彻实施工作,认真履行法律赋予的职责。要以此为契机,按照科学发展观的要求,全面加强渔业生态环境保护工作,努力把全国渔业生态环境保护工作提高到一个新的水平,为促进我国渔业又好又快发展奠定坚实的基础。

各省、自治区、直辖市及计划单列市渔业行政主管部门要结合本地实际,制定本地区本单位的贯彻实施计划。要按照《水污染防治法》的规定,组织对现行有关渔业生态环境保护的法规、规章及其他规范性文件进行清理和修订。切实做好《水污染防治法》的学习、宣传和培训工作,采取各种形式,组织本单位干部、职工开展学习培训,向广大渔民群众深入宣传《水污染防治法》,特别是有关保护水域生态环境的要求以及污染事故损害赔偿的法律规定,让渔民了解和掌握法律的精神实质,依法从事渔业生产,并自觉运用法律维护自身的合法权益。各级渔业行政主管部门要主动向同级人民政府汇报,并与环保、海事等部门主动沟通配合,加强工作协调。要组织所属的渔政渔港监督、渔业船舶检验、渔业环境监测等机构开展统一行动,密切配合,切实做好贯彻实施的各项工作。

各地在贯彻实施过程中,要加强调查研究、组织协调、检查落实工作。有关贯彻实施情况和实施过程中遇到的新情况、新问题请及时报我部。

二○○八年四月二十九日