吉林省人大常委会


吉林省实施《中华人民共和国水法》办法
吉林省人大常委会


（1993年7月13日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 1993年7月14日公布施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 水资源管理与开发利用
第三章 水、水域及水工程保护
第四章 用水管理
第五章 水害防治
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国水法》（以下简称《水法》），结合本省实际，制定本办法。
第二条 在我省行政区域内从事开发、利用、保护、管理水资源和防治水害等水事活动，必须遵守《水法》和本办法。
第三条 开发利用水资源和防治水害，应当全面规划，统筹兼顾，综合利用，保证重点，讲求效益，发挥水资源的多种功能。
第四条 水资源实行统一管理与分级分部门管理相结合的制度。下级管理必须服从上级管理，部门管理必须服从统一管理。
第五条 实行计划用水，厉行节约用水。对水资源和水工程供水实行有偿使用。
第六条 各单位应当加强水污染防治工作。各级人民政府有关部门应当依照水污染防治法的规定，加强对水污染防治的监督管理，保护和改善水质。
第七条 县级以上人民政府水利部门，是同级人民政府的水行政主管部门，负责《水法》及本办法的贯彻和实施。
各级人民政府水行政主管部门应当建立和完善水政监察制度，并依法对本行政区域内的水事活动实施水政监察。
从事水事活动的单位和个人必须接受水行政主管部门的检查和监督。
第八条 各级人民政府应当加强水利建设，鼓励和支持国内外组织和个人以合资、合作、独资以及其他形式依法开发利用水资源和从事防治水害的各项事业。
第九条 一切单位和个人都有参加防汛、抗洪、保护水资源的义务；对破坏水资源、水域、水工程设施等行为，有权制止和举报。

第二章 水资源管理与开发利用
第十条 各级水行政主管部门是国家水资源（包括地下水资源）的产权代表，负责本行政区域内水资源的统一管理工作。
地质矿产主管部门协同水行政主管部门管理地下水资源，参与水资源的调查评价和规划，进行地下水资源的勘查、监测、统计、分析及开发利用监督管理。
环境保护行政主管部门负责水污染防治监督管理。
城市建设行政主管部门归口管理城市节约用水、城市规划区地下水的开发利用和保护工作。
其他有关部门按照同级人民政府的职责分工协同水行政主管部门做好有关水资源开发、利用和保护工作。
第十一条 全省实行取水许可制度。直接从地下或江河、湖泊取水的单位和个人，必须向水行政主管部门申领取水许可证，并按取水许可证的规定取水。
需要增加取水量的，必须向水行政主管部门重新申领取水许可证。
直接从城市规划区内地下取水的，应先经城市建设行政主管部门依据城市规划审查同意，报水行政主管部门批准领取取水许可证。
为家庭生活、畜禽饮用等非生产经营性活动少量取水的，不需要申请取水许可。
第十二条 取水许可证由省水行政主管部门统一印制。
取水许可证不得涂改、伪造；不得买卖、出租或转让。
第十三条 直接从地下或者江河、湖泊取水的，应当缴纳水资源费。水资源费的征收、使用和管理按省人民政府有关规定执行。
第十四条 依法取得取水资格的单位和个人，必须在取水口（点）装置检定合格的量水设施，并按有关规定填报取水统计表。
第十五条 有下列情形之一的，水行政主管部门有权对取水单位和个人的取水量进行调整、限制或停止其取水：
（一）国家特殊需要；
（二）水资源情况发生重大变化；
（三）社会总取水量增加，且无法在近期内另辟水源；
（四）地下水超采；
（五）不按照取水许可证的规定取水。
第十六条 开发利用水资源，必须进行综合科学考察和调查评价。水资源的综合科学考察和调查评价由水行政主管部门会同有关部门进行。
第十七条 开发利用水资源和防治水害，应当按流域或者区域进行统一规划。规划分为综合规划和专业规划，专业规划应当符合综合规划。综合规划应当与国土规划相协调，兼顾各地区、各行业的需要，并纳入本行政区国民经济和社会发展规划。
第十八条 本省行政区域内的江河流域综合规划，按照分级管理权限，由水行政主管部门会同有关部门和有关地区编制，报本级人民政府批准，并报上一级水行政主管部门备案。
开发利用、保护水资源和防冶水害的各类专业规划，分别由专业主管部门按职责分工组织编制，征求有关主管部门意见后，报本级人民政府批准，并报上级专业主管部门备案。
开发利用、保护水资源，防治水害，必须按批准的规划进行；规划确需修改的，应按编制规划程序，重新办理报批和备案手续。
兴建水工程，必须遵守国家规定的基本建设程序和其他有关规定。
第十九条 各级人民政府应当根据开发利用水资源和防治水害的规划，合理安排对水利建设的投入，积极组织修建各类水工程。
修建水工程所需资金除国家安排的部分投资外，按照谁受益谁负担的原则，由受益单位和个人合理分担。
农田水利建设应当按照国家有关规定实行农田水利劳动积累工制度。

第三章 水、水域及水工程保护
第二十条 县级以上人民政府可以根据水体用途，划定保护区；对生活饮用水水源必须划定保护区，并采取措施保证水质符合规定标准。
各级水行政主管部门应当协同环境保护行政主管部门对水污染防治实施监督管理，加强水质监测，严格控制向江河、湖泊等水域排放污水、污物。
第二十一条 在河道、湖泊、渠道、水库等水利工程内设置或改建、扩建排污口，必须经水行政主管部门同意，由环境保护行政主管部门批准。
第二十二条 利用江河、湖泊、水库、渠道设置旅游点，必须经水行政主管部门同意，并按有关规定办理其他审批手续。
第二十三条 在江河、湖泊、水库取水，应当保持其合理流量和合理水位，维护水体的自然净化能力，保持良好的水域环境。
开采地下水，应当按照维持采补平衡的原则，根据当地水文地质条件合理开采，防止超采。已经超采的地区，必须严格控制开采，除特殊需要外，禁止开凿新井取水。
第二十四条 禁止围湖造田。
围垦河流，必须经过科学论证，由省人民政府批准。因围垦河流对水域环境、航运和行洪等构成不利影响的，围垦单位必须采取补救措施。
第二十五条 禁止侵占、破坏和擅自移动水工程及附属设施、防汛通讯设施、水文测验河段和设施、水文地质监测设施。
第二十六条 非农业建设确需占用农业灌溉水源和水利工程设施时，必须报水行政主管部门批准。占用单位应当按有关规定采取补救措施或给予相应补偿。
第二十七条 国有水工程及设施的管理和保护范围，由水行政主管部门依照下列标准，报请同级人民政府划定：
（一）大中型水库主体工程周围五百米至一千米、小型水库主体工程周围一百米至五百米，库区两侧至分水岭，上游至房屋退赔线为保护范围；水电站周边一百米至五百米为管理范围。
（二）大、中型水闸上下游河道各五十米至一百米、左右边墩翼墙外二十米至五十米；大、中型泵房及进出水池口外三十米至五十米为上述工程的管理范围。
（三）五万亩以上灌区和七万五千亩以上涝区的干支渠的设计开挖边线或堤脚外一米至五米（环山渠道开挖边线外五米至十米），渠道配套的建筑物边线外五米至十米为保护范围。
（四）其他涵、桥、闸、泵站、机电井、五万亩以下灌区和七万五千亩以下涝区渠道工程等，可参照此标准划定管理和保护范围。
非国有水工程可以参照上述规定，由县级人民政府确定管理和保护范围。
划定管理和保护范围，涉及土地及其附着物时，应按有关法律规定办理手续。
第二十八条 未经水行政主管部门批准，不得在国有水工程管理和保护范围内从事下列活动：
（一）挖塘、打井、修窑、建房或兴建其他工程和建筑物。
（二）爆破、采石、挖砂、取土。
（三）弃置废渣、垃圾等废弃物。
（四）垦殖、放牧、考古发掘、开展集市贸易。
（五）其他对水工程可能造成影响的活动。
第二十九条 水工程管理和保护范围应予以公告。重要水工程应当在该工程明显位置设立公告标志，公告管理和保护范围及其有关保护规定。
第三十条 利用堤坝兼作道路的，必须报堤坝主管部门批准，并采取相应的安全维护措施。
第三十一条 公安机关应当加强水利工程设施的保卫工作，及时查处破坏和盗窃水利工程设施的案件，配合水行政主管部门维护水利建设和管理秩序。
在大中型水库，重点水利设施、重点工程所在地应当设立相应的公安机构。

第四章 用水管理
第三十二条 水长期供求计划由水行政主管部门会同有关部门编制，报同级人民政府批准，并纳入国民经济和社会发展计划。
第三十三条 各级水行政主管部门应当根据国民经济发展和人民生活的需水情况，制定节约用水规划。各有关部门和单位应当制定节约用水实施计划，采用先进的节水技术，强化节水管理措施，降低水的消耗量，提高水的重复利用率。
第三十四条 使用水工程供水的用水单位，必须向水工程管理单位申报年度用水计划。供水管理单位制定供水分配方案，报主管部门或灌区管理机构批准后执行。
超计划用水或严重浪费水的，供水管理单位有权限量供应，加价收费；不按要求申报年度用水计划的，供水管理单位有权停止供水。
第三十五条 使用水工程供水的用水单位和个人，必须按规定向供水工程管理单位缴纳水费。拖欠或拒不缴纳的，可按拖欠水费数额的3‰加收滞纳金，直至停止供水。
水费计收、使用、管理按省人民政府有关规定执行。
第三十六条 开发利用水资源和防治水害中发生的水事纠纷，按照《水法》第三十五条、第三十六条和第三十七条的规定处理。

第五章 水害防治
第三十七条 各级人民政府应当采取有力措施做好防汛与抗旱工作。防汛与抗旱工作实行行政首长负责制，统一领导，分级分部门负责。
各级人民政府应设立防汛和抗旱指挥机构，其办事机构设在同级人民政府的水行政主管部门。
第三十八条 县级以上人民政府防汛、抗旱指挥机构统一指挥防汛与抗旱工作。
防汛、抗早指挥机构及有关部门、单位应及时监测和预报汛情、旱情。
汛情紧急时，各部门、单位必须服从防汛指挥机构的防汛抢险指令，随时调动人力、物力参加抗洪抢险；旱情严重时，抗旱指挥机构可以组织人力、物力、财力投入抗旱，统一调配水量。
第三十九条 县级以上人民政府应当根据流域规划，遵循确保重点、兼顾一般的原则，制定防御洪水方案。全省主要江河的防御洪水方案，由省水行政主管部门制订，报省人民政府批准。
经批准的防御洪水方案，必须严格执行；确实需要修改的，必须报经原批准机关核准。
第四十条 按照天然流势或者防洪、排涝工程的设计标准或者经批准的运行方案下泄的洪水、涝区排水，下游地区不得设障阻水或者缩小河道的过水能力；上游地区不得擅自增大下泄流量。
第四十一条 在汛情紧急的情况下，各级防汛指挥机构可以在其管辖范围内，根据批准的分洪、滞洪方案，采取分洪、滞洪措施，任何单位和个人不得干扰和阻挠。采取分洪、滞洪措施对毗邻地区有危害的，必须报经上一级防汛指挥机构批准，并事先通知有关地区。
实行分洪、滞洪时，当地人民政府负责做好蓄洪区、滞洪区内居民的安全转移工作。事后要及时帮助区内居民安排好生活，恢复生产及做好其他善后工作。

第六章 法律责任
第四十二条 有下列行为之一的，责令其纠正违法行为，采取补救措施；经批评教育仍不改正的，可吊销取水许可证，并按下列规定予以处罚：
（一）违反本办法第十一条第一款、第二款、第三款规定，不向水行政主管部门申领取水许可证或不按取水许可证的规定取水的，处以五百元至五千元罚款。
（二）违反本办法第十二条第二款规定，涂改或非法转让取水许可证的，处以二百元至一千元罚款。
（三）违反本办法第十四条规定，未按规定安装量水设施、拒绝提供统计数据或提供假数据的，处以二百元至二千元罚款。
（四）违反本办法第十五条第二款规定，拒不执行水行政主管部门对取水量进行调整、限制等决定的，处以二百元至二千元罚款。
第四十三条 有下列行为之一的，责令其停止违法行为、采取补救措施、赔偿损失，并视情节可按下列标准处罚：
（一）违反本办法第十八条第三款、第四款规定，不按批准的规划或基本建设程序，擅自修建水工程的，处以五千元至一万元罚款。
（二）违反本办法第二十四条第二款规定，未经批准围垦河流或拒不采取补救措施的，处以五千元至一万元罚款。
（三）违反本办法第二十八条规定，在水工程管理和保护范围内，从事危害水工程安全活动，经批评教育拒不改正的，处以二百元至五千元罚款。
第四十四条 有下列行为之一的，责令其停止违法行为、采取补救措施、赔偿损失，并视情节可按下列标准处罚：
（一）违反本办法第二十四条第一款规定围湖造田的，处以五千元至一万元罚款。
（二）违反本办法第二十五条的规定，侵占、毁坏或擅自移动水工程设施的，处以二百元至五千元罚款。
（三）违反本办法第四十条规定，阻碍上游洪水涝水下泄或擅自向下游增大排泄洪涝流量的处以五千元至一万元罚款。
第四十五条 违反本办法规定，应当给予治安管理处罚的，按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 本办法规定的处罚，除法律、法规另有规定外，由县级以上水行政主管部门执行。
第四十七条 当事人对行政处罚不服的，依照《水法》第四十八条的规定办理。
第四十八条 违反本办法第十三条规定，拒不缴纳水资源费的，县级以上人民政府水行政主管部门，可通知其开户银行予以划拨或申请人民法院强制执行。
第四十九条 水行政主管部门以及水工程管理单位的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；对公共财产、国家和人民利益造成重大损失的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第五十条 本办法自公布之日起实行。
我省在本办法公布之前制定的有关法规、规章与本办法有关规定相抵触的，按本办法规定执行。



1993年7月14日

不动产登记机构初探

马志星


一、不动产概念的界定
动产和不动产的划分在整个物权法乃至民法典中占有重要的地位.可以说,正是通过把物区分为动产与不动产,才构建起物权法和民法典的理论大厦.动产与不动产划分的历史也源远流长,一直可以上溯到罗马法时代.
罗马法的动产与不动产“是以能否移动和移动后是否变更其性质,损害其价值进行分类”.[1]这一分类标准基本奠定了两者泾渭分明的分水岭.自罗马法以来,大陆法系国家和地区以此为蓝本,构建出现代民法理论和近代立法中的分类模式.
在现代民法体系中,关于不动产的概念的界定,国际上有两种立法例.一种是不动产指不能被移动或移动后会毁损其经济价值的物.如土地,建筑物.此种体例为《德国民法典》,《日本民法典》,我国旧民法和《意大利民法典》②采用,也成为大陆法系国家民法典之外英美法系财产法规定的概念.
另一种立法例规定不动产是其性质不能移动,其用途不能移动,其权利客体不能移动,法律规定不能移动的财产.如房产,地产.此体例以法国民法典为代表.③这两种分类标准的根本区别在于,前者认为不动产归根到底是物,是不可动之物.而后者认为不动产归根到底是权利,是不可动之物上的支配权利.
德国民法典第94条规定:“附着于土地上的物,特别是建筑物,以及与土地尚未分离的出产物,属于土地的主要组成部分.种子自播种时起,植物自栽种时起,为土地的重要组成部分.为完成建筑物而附加的物,属于建筑物的主要组成部分.”④可见,德国民法典中不动产被称为地产,地产不是泛指的土地,而只是在不动产登记薄业已登记的地表部分.正如孙宪忠所说:“这是一个具有物理和程序双重意义的分类标准,土地,房屋和永久附着物是不动产,首先是出于其不可动性,同时还在于业经不动产登记的程序性质.”⑤
德国民法典先规定不动产,不动产之外即为动产.与德国不同,瑞士民法典采用了给动产下定义的方式区分动产与不动产.《瑞士民法典》第713条规定:“性质上可移动的物以及法律上可支配的不属于土地的自然力,为动产所有权的标的.”其不动产基本限于土地,矿山及其土地定着物.其分类依然凸现出以物可否移动的物理标准为主的特点,我国澳门地区民法典第195条的规定更将其体现得淋漓尽致.
法国民法的动产,不动产的分类受罗马法和日耳曼法的双重影响,除了物可否移动的物理标准外,还有价值范畴的判断,“动产的价值是‘脆弱’的,”⑥正说明了这一点.法国民法典第526条规定:“依其客体 ，下列 权利为不动产，不动产的使用收益权；地役权；请求返还不动产的诉权。”.⑦可见法国民法典给不动产的定义是绝对的物理标准,但不动产的法律体系却建立在不动产是一些重要价值的财产的思路的基础上.
由上述种种立法例可以看出对不动产范围界定的标准有二.
一是自然标准.即根据其不能移动或移动有勋于其价值;如土地,建筑物.此种标准业已被大陆法系国家民法典采信,英美法系财产法基本上也与其一致,也是我国众多法学者普遍认同的标准.梁慧星先生认为:“不动产指依自然性质或者法律的规定不可移动的物,包括土地,土地定着物,与土地尚未脱离的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物.”⑧
二是添附标准.所谓添附是指由自然或人为原因使一物附着于另一物结合而成为不可分物或难以分割物.在这里,难以分割物并非绝对不能分离,而是说分离会影响其社会效用,经济上不合算.此标准将不动产扩展至动产,扩展了动产的范围.关于添附后物的归属问题,罗马法中用主物与从物的关系已有规定,并且此规定基本上被现代大多数民法典国家采信.
除了通行的自然标准和添附标准之外,有些国家还规定了其它相关的标准.如法国民法典还规定了另外三个标准.一是为确保不动产合理正常使用的物,如农具,耕畜.二是产生于不动产之上的一些用益物权,如地上权,地役权.三是依法律特别规定,如法律规定的股票为不动产.⑨
我国的《民法通则》没有动产不动产的概念,但在民法理论和近几年的立法中，接受了这一分类。《担保法》第92条规定：本法所称不动产指土地以及房屋、林木等地上附着物。鉴于此，本文界定不动产概念采用通说，即“不动产是指性质上不能移动或虽可移动就会损害价值的物，⑩”以《担保法》第92条规定，包括土地，房屋和林木等地上定着物。
二、物权法中的公示公信原则和登记的制度价值
公示公信原则是物权法的基本原则之一，也是设立、变更、终止物权所必须遵守的基本原则。所谓公示原则，物权变动行为需以法定公示方式进行才能生效的原则。所谓公信原则是指物权变动行为经公示后，即使标的物出让人事实上无处分权经公示的，善意出让人基于对公示的信任，仍能取得物权的原则。⑾
物权的公示原则要求在动产的物权变动中，以占有标的物为生效要件。不动产物权的变动，已完成登记为生效要件。这是采用了德国式的公示成立要件说。⑿由于物权是对世权是绝对权。其变动涉及的范围大。不公示不足以明确财产归属，不公示不足以确保商品交换的安全和有效。正是基于保障交易安全的目的，设立物权的公示制度。
公信原则是公示原则的逻辑结果。物权变动公示的，即发生权利变动的效力，即使公示有瑕疵，善意受让人也不负返还义务，只能由有过错方的人承担责任，在快节奏的现代生活中，商品的交换要求及时、可靠的将商品的物权转让给受让人。因此，保护交易中的善意受让人的利益，维持一个稳定的经济秩序。保障交易安全成为更高层次上的立法与实践追求。物权变动中的公信力与公示公信原则正反映了这样一种价值取向。
物权的变动对动产大都采用占有为生效要件，而对于不动产各国一般都建立起独立的不动产登记制度加以管理。
从历史上看，以保障交易安全为目的的不动产登记制度，系以12世纪前后德国北部城市关于土地物权变动须记载与市政会议所掌管的都市公薄（stadtbuch）上为其发端。其后不久，这一制度因德国大规模继受罗马法而与多数地方废止，仅个别地方略有采行。至18世纪，由于形势的需要，登记制度与普鲁士和法国抵押权中重新复活。自此以后，登记制度遂与欧陆各国广泛推行。法国抵押权之登记制度表明近代意义的不动产登记制度正式诞生。
登记由于其对象是具有社会重要意义的财产。在大陆法系中其地位和作用绝非无足轻重，在很大程度上，登记是民法中必不可少的部分。大陆法系民法有相当数量的登记内容。如法国民法典涉及抵押权登记的《登记簿的分布和登记员的责任》由8条，德国民法典《关于土地权利的一般规定》则有30条规定土地登记的，瑞士民法典在每一种不动产物权中配之以如何登记，可见。登记是民法尤其是物权法中必不可少的。
登记作为不动产物权的公示方法，见物权变动事项等给予特定国家机关的薄册上。从不动产物权的角度看登记的制度价值，大致有二：
一、 保障交易安全。这是设立不动产登记制度的初衷和最终落脚点，反映了不动产登记的高层次的价值追求。我们很难设想在一个缺乏登记制度经济和社会环境中的稳定美好的生活。若没有不动产的登记，很难说那些区有重要社会意义的财产究竟带给我们的是幸福还是灾难。没有法律确保的秩序，一切可能都不现实。
二、更能体现出不动产的“庄重”与社会价值。不动产不同于动产，应该说他承载了更多的社会意义和社会价值，我们从价值范畴就能做出基本的判断：不动产决非一般动产，他应给与更大程度的关注与宠爱。这体现在物权的公示上就是动产已占有为要件，而不动产需经过登记的繁琐程序，只有这样才够庄重。
应该说，不动产的登记制度与物权的公示公信制度原则上有着天然的契合点，那种天然的合拍使“不动产公示天然是登记”，登记一直是人们忠贞不渝的选择。
正如王泽鉴先生指出的：“以登记作为不动产物权变动之公示手段，是人类法律生活之以项重大制度。登记制度为不动产交易提供了一个明确的基础，是不动产物权变动的不以交付标的物之占有为要件，在同一不动产上得成立多种用益物权和担保物权。对于整个社会经济活动具有重大贡献。”⒀
三、各国（地区）不动产登记机关立法例
不动产登记作为一项重要的物权公示手段，关于登记机关由各国制定专门不动产登记法或不动产登记法规或者在民法典中加以规定.下面是各国的立法例：
日本不动产登记法第8条第12项：“登记事务，以管辖不动产所在地的法务局，地方法务局。或其支局，派出所为登记所，而予以管辖。“可见，日本不动产登记机关是性质为司法行政机关的法务局，支局及派出所。
德国土地登记条例第1条第1款规定：“不动产登记簿由地方法院（不动产登记局）统一掌管。不动产登记局对本区域内的土地有管辖权.”
在瑞士，依瑞士民法典及州法的规定，不动产登记机关通常为各州法院。
在英国，统一管理城乡土地权属于登记的机构，为“政府土地登记局”。这一机构是英国现今统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证及办理过户换证的部门。⒁
中国旧土地登记规则第4条第1款第1句就规定：“土地登记，由土地所在地之市县地政机关办理之。”
在我国台湾地区，依《土地法》第39条的规定，不动产登记系由市县地政机关办理。具体言之，由台湾市县政府与辖区内设置的专门的地政事务所，主办不动产登记。
在我国香港，不动产登记系由专门的“田土注册处”负责，行政上隶属于香港注册总署。
由上可见，关于不动产登记之主办机关，现代各国（地区）的立法例大致有二:一是司法机关，二是隶属于政府的专门的不动产登记局（大多称为“土地登记局”）或“地政事务所”。并且无论是司法机关还是隶属于政府机关的专门机构都实行统一管辖登记，从而避免因分散管理而出现的混乱。
考察世界各地的不动产登记制度，可以发现，关于不动产登记机关有两个规则性的特点：
一是不动产登记机关大致有二，司法机关和隶属于政府的专门的不动产登记局，但一般是司法机关。在德国为属于地方普通法院系统的土地管理局，在日本为司法行政机关法务局，地方法务局及其派出所;在瑞士为各州的地方法院。我国历史上制定民法之初也曾用法院统一登记的体现，但还来因为民国时期法的混乱而改为行政机构的地政局统一登记，此法用在我国台湾至今。
二是登记机关的统一性，各国不动产要么由司法机关统一登记，要么由隶属于政府的专门机构进行登记，而不是多部门多头执政。
不动产登记机关的两个特征是物权公示原则决定的，也很好的反应了物权公示原则的要求。
四、设立不动产登记机关之原则
鉴于对历史上和现代各国（地区）对不动产登记机关规定的考察，可以清晰的凸现几条设立不动产机关的特点，这些特点也成为从法理和实践中设立登记机关的原则。
一是登记机关的统一性原则。在国际上，从不动产登记机关的立法例看，如法国，日本、瑞士等无不如此。从法理上看，登记机关所统一是登记信息集中化，拥有详备的不动产登记资料，利于查阅和办理，节省了成本，提高了效率，能从根本上与市场经济的效率原则合拍。反之，登记机关的不统一必然造成麻烦。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的利益，而且会扰乱正常的法律秩序。例如，抵押权因登记而成立，但如果两个或多个登记机关都要求当事人在自己的机关登记，那么就不但会增加当事人的经费开支，而且会造成抵押权（其他权利也一样）的成立由多个时间标准而难以判断其到底是何时成立的问题，如果当事人是在其中一个部门进行了登记，这就造成了物权变动的法律基础的互相冲突，最后的结果是“因为立法造成的司法环境”。如果此期间由第三人的权力纳入登记，那么法律关系间更加混乱。
二是不动产登记机关一般是司法机关而不是行政机关。从立法例上说，不动产登记机关，在瑞士为各州的地方法院，在德国为属于地方普通法院系统的土地管理局；在日本为司法行政机关法务局，地方法务局，及其派出所。司法机关是国际上常见的不动产登记机关。
从法理上说，首先，登机行为是一种程序司法行为或准程序司法行为。检讨英、发、美、德、日、瑞士等不同法系国家的不动产登记制度，登记机关的职权范畴在性质上都不承担公法上政府管理监督的职能，而是赋予给民事个体自由去行使，选择，判断，登记机关只是一个消极的确认和向社会公众公示以达到物权变动公示原则要求的目的，这种行为不是行政行为而是司法行为。其次，因不动产物权登记直接决定当事人的权利义务关系，利用登记信息最多的是诉讼机构，仲裁机构。故登记应建立与司法机关的直接联系。如在德国不动产物权登记的争议直接进入诉讼程序，当事人在此程序中已经不必起诉，而是直接向上级法院上诉。我国历史上制定民法之初也采用过法院统一登记做法。最后，司法机关作为登记机关节约了诉讼成本，充分利用不动产信息资源，同时提高了审判效率和经济生活效率。