关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

上海市人民政府办公厅


上海市人民政府办公厅关于转发市统计局制订的《上海市实施统计数据网上直报工作管理办法》的通知

沪府办发〔2009〕34号


各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
　　市统计局制订的《上海市实施统计数据网上直报工作管理办法》已经市政府同意，现转发给你们，请按照执行。

上海市人民政府办公厅
二○○九年九月二十二日

　　
上海市实施统计数据网上直报工作管理办法

　　第一条为进一步健全统计调查体系，加强统计服务和统计能力建设,提高统计数据质量和工作效率，及时分析本市重大经济社会发展形势和现状,为政府科学决策和管理提供准确的信息、科学的判断和政策依据，根据本市信息化建设推进的实际需要，制定本办法。
　　第二条本办法所称的统计数据网上直报，是指依照《中华人民共和国统计法》和《上海市统计管理条例》规定的统计调查对象，通过计算机网络，按现行报送渠道，向各级政府统计机构直接报送统计数据。
　　第三条下列统计调查对象（以下称“网上直报单位”）应按照国家和本市统计制度方法规定的内容，进行网上直报。
　　（一）工业统计：年主营业务收入500万元及以上的工业企业；
　　（二）批发零售和住宿餐饮业统计：年主营业务收入2000万元及以上的批发企业；年主营业务收入500万元及以上的零售企业；年主营业务收入200万元及以上的住宿和餐饮业企业；
　　（三）社会服务业统计：年营业收入1000万元及以上的社会服务业企业；从业人员年平均人数100人及以上事业单位和社团及其他单位；根据社会服务业抽样方法选中的调查样本企业（单位）；
　　（四）建筑业统计：具有资质的建筑企业；
　　（五）固定资产投资统计：有500万元及以上固定资产投资项目的单位；
　　（六）房地产统计：房地产企业、物业管理企业和中介机构；
　　（七）劳动统计：各类法人单位；
　　（八）国家和本市年报、定报统计制度方法规定的其他单位；
　　（九）市和区、县政府统计机构开展的并具备网上直报条件的专项调查和一次性调查所涉及的单位。
　　第四条市和区、县政府统计机构应整合现有的业务处理系统，建立本市统一的网上直报平台，实施统计数据网上直报工作。
　　第五条市政府统计机构依法履行下列职责：
　　（一）负责网上直报推行的组织工作和业务管理；
　　（二）负责网络系统和相关应用软件的日常维护；
　　（三）负责对区、县政府统计机构及有关主管部门的培训和指导；
　　（四）负责网上直报系统数据库的整理、维护和更新；
　　（五）负责为市政府统计机构直接管辖的网上直报单位提供技术指导、报表催报和数据验收；
　　（六）依法做好网上直报单位统计资料的保密工作。
　　第六条区、县政府统计机构依法履行下列职责：
　　（一）负责本行政区域内网上直报推行的组织工作和业务管理；
　　（二）负责对网上直报单位有关人员的培训和指导；
　　（三）负责为网上直报单位提供技术指导；
　　（四）负责为区、县政府统计机构直接管辖的网上直报单位的报表催报和数据验收；
　　（五）负责收集不具备网上直报条件的基层单位的统计报表并进行代报；
　　（六）依法做好网上直报单位统计资料的保密工作。
　　第七条街道、乡镇政府应当设置统计工作岗位，配备专职或者兼职统计人员，依法履行下列职责：
　　（一）协助区、县政府统计机构，搞好网上直报单位有关人员的培训；
　　（二）负责收集不具备网上直报条件的基层单位的统计报表并进行代报；
　　（三）负责网上直报单位的报表催报；
　　（四）依法做好网上直报单位统计资料的保密工作。
　　第八条有关主管部门依法履行下列职责：
　　（一）负责本系统网上直报推进的组织工作和业务管理；
　　（二）协助市政府统计机构搞好本系统网上直报单位有关人员的培训；
　　（三）负责本系统内网上直报单位的报表催报和数据验收；
　　（四）负责收集不具备网上直报条件的基层单位的统计报表并进行代报；
　　（五）依法做好网上直报单位统计资料的保密工作。
　　第九条网上直报单位依法履行下列职责：
　　（一）配备统计数据网上直报所需的计算机和统计人员按照国家和本市统计制度方法规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料；
　　（二）搞好本单位的电子备份，建立统计资料的原始记录、统计台帐和审核、交接、档案等管理制度，并对统计资料妥善保管，确保网上直报的统计数据与统计原始资料一致。
　　第十条区、县政府统计机构、乡镇（街道）统计机构和有关主管部门为不具备网上直报条件的基层单位进行代报时，应以基层单位纸介质统计报表为准，不得擅自修改统计数据。
　　第十一条属于网上直报范围但暂不具备网上直报条件的基层单位，应尽快配备本单位统计数据网上直报所需的计算机设备及统计人员，确保网上直报工作顺利进行。
　　第十二条市和区、县政府统计机构应加强对网上直报系统安全管理，使用电子签名，建立健全系统安全管理制度，明确责任，落实到人。
　　第十三条市和区、县政府统计机构应定期做好数据备份，数据必须备份在离线的介质上或与直报系统无关的安全的计算机上，确保数据的安全。
　　第十四条市政府统计机构、区、县政府统计机构、乡镇（街道）统计机构及有关主管部门和网上直报单位应加强网上直报系统密码管理。各级操作人员必须根据用户名和密码访问系统，并妥善保存密码，防止泄露。
　　第十五条通过网上直报系统报送的统计数据，其报送时间以网上直报系统记载的时间为准。
　　第十六条市政府统计机构、区、县政府统计机构、乡（镇、街道）统计机构及有关主管部门和统计人员依法保守国家秘密和统计调查对象的商业秘密。对违反者，依法依纪追究其法律责任和纪律责任。
　　第十七条本办法由市统计局负责解释。
　　本办法自印发之日起施行。

上海市统计局
二○○九年九月八日