常德市房改房上市交易管理暂行规定

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常德市房改房上市交易管理暂行规定

湖南省常德市人民政府


关于印发常德市房改房上市交易管理暂行规定的通知

常政发[2000]2号

市直和部、省属驻常各单位:

现将《常德市房改房上市交易管理暂行规定》印发给你们,请认真遵照执行。

二000年一月五日


常德市房改房上市交易管理暂行规定

第一章 总则

第一条 为建立新的住房流通体制,促进存量住房的合理流通,满足居民住房消费要求,根据《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》及有关法律、法规,结合我市实际,制定本暂行规定。

第二条 本暂行规定所称房改房是指城镇职工在住房制度改革中所购公有住房、经济适用住房和按房改政策由个人集资建设的住房。

第三条 本暂行规定适用于本市行政区域内首次进入市场交易的房改房。

第四条 房改房上市交易的形式包括:转让(含买卖、换购等)和出租。

第五条 职工已购房改房上市交易应当遵循自愿、公平、合法的原则。

第二章 交易条件

第六条 具备下列条件的房改房可以上市交易:

1、具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。尚未取得《国有土地使用证》的,可在上市交易过程中补办。

2、以标准价购买的公房,已按成本价补足房价款,取得全部产权。

第七条 凡有下列情形之一的房改房暂不允许上市交易:

1、改变房屋使用性质的。

2、已列入规划拆迁范转内和鉴定为危房的。

3、司法机关和行政机关依法栽定、查封或者以其它形式限制房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权的。

4、违反房改政策购买或多处占房尚未纠正的。

5、学校教学区内已出售的住房。

6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。

7、其他法律、法规规定不宜上市交易的住房。

第八条 职工将已购房改房上市交易后不得再要求单位优惠分房、参加集资建房或购房、租赁享受政府优惠政策的住房。

第三章 交易程序

第九条 房改房上市交易,须先到当地批准售房的房改部门申请办理所购房改房上市准入审批手续,同时提交或验证下列材料:

1、房改房上市交易申请报告;

2、职工优惠购房审批表(合同书);

3、合法的房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书;

4、产权人身份证或记籍证明;

5、共有房屋须提交共有权人同意上市的书面证明。

第十条 市和县级房改部门要根据个人住房档案,对申请交易的房改房审核确认并征求原产权单位意见,自收到申请之日起,5日内向申请人作出是否准予上市的书面答复。不同意上市的,应说明理由。

第十一条 职工持准入通知书和有关资料到房地产交易中心(处、所)办理交易手续,房地产交易中心(处、所)自收到交易申请之日起,30天内与房屋产权产籍部门办完上市交易和产权转移登记手续。

第四章 市场管理

第十二条 房改记上市交易,必须在县以上房地产管理部门设立的房地产交易中心(处、所)进行。严禁场外交易,私下交易。

第十三条 交易双方签订的交易合同必须符合建设部颁发的住宅销售同样本的要求,持双方各自身份证、《房屋买卖合同》、已交有关税务局费等证件到当地房地产管理部门和国土管理部门分别办理房屋产权转移登记和土地使用权变更登记手续。

第十四条 房改房所有权人与其他当事人之间签定借款合同,以房改房作为担保抵押物的,不得在债务不能清偿时,将房改房作为担保抵押物的,不得在债务不能清偿时,将房改房的所有权直接转移为债权人或第三人所有,否则,视同变相买卖,私下交易。

第十五条 凡未按规定办理交易手续而私下交易的,一经查实,对出售的收回《房屋所有权证》,并给予适当处罚;对出租的责令收回房屋。

第十六条 交易双方平等协商议定交易价格,并如实申报;出可自愿委托房地产价格评估机构进行评估。未经交易双方委托,房地产价格评估机构或个人不得强行进行评估。

第十七条 职工将已购房改房出售、换购时,在同等条件下,原产权单位有优先购买权。

第十八条 上市购买职工出售的房改房不受地域户籍、职业的限制。

第十九条 各级房地产管理部门要建立健全房地产交易机构。要建立信息网络,及时提供各类房地产的供求信息,提供配套服务。要进一步规范房地产中介服务机构的经营服务行为。

第二十条 各专业银行要大力支持所购房改房上市并易工作,积极发展住房抵押贷款业务,优先提供购房贷款。各级政府房地产管理部门可相应成立住房贷款担保公司,为住房贷款人提供服务。

第五章 税费征管

第二十一条 房改房上市出售时,由买方按不低于所购买的房改房座落位置的标定地价的10%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后,按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

第二十二条 职工个人上市出售已购公有住房取得的价款,扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过面积标准的房价款以及有关税费后的净收益,按规定缴纳所得收益。即职工享受购房面积控制标准内,按职工享受购房面积控制标准乘以当年当地经济适用住房平均价格,所得价款为职工的基本收益,基本收益不缴纳所得收益;标准内面积的出售收入减去职工的基本收益为净收益,职工按净收益的20%缴纳年得收益。职工购房面积控制标准以下部分住房的出售收益,除返还个人原购房时支付的超标住房价款外,余额为净收益,净收益全额缴纳。

职工个人上市出售已购经济适用住房,原则上不再缴纳所得收益。

第二十三条 对个人购买并居住超过一年的房改房,销售对免征营业税;个人购买并居并居住不足一年的房改房,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

第二十四条 个人购买自用的房改房,契税按交易额的1.5%征收。

第二十五条 对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。

第二十六条 职工上市出售房改房,其房屋转让手续费按交易额的0.3%计征,交易双方各承担心0%。

第二十七条 职工个人上市出售房改房,由买方按交易额的0.5‰,缴纳印花税。

第二十八条 凡以换购方式上市交易房改房,售出原房、购入新房按新老房差价交纳契税和房屋转让手续费。

第二十九条 上交的土地收益金和税费可由国土、财政、税务部门委托房地产交易中心(处、所)代征,也可由以上部门派人组成联合征收管理组征收。

第三十条 将所购房改房换购商品住宅的,购买方应缴契由房地产开发企业负担心0%。

第六章 其它

第三十一条 房改房上市转让后,物业管理仍按公有住房售后管理的有关规定执行;原售房单位和购房个人交缴的共用部位维修基金仍留存维修基金管理机构,随房屋产权转至产权所有人名下。

第三十二条 本暂行规定自发布之日起执行。


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关于印发《保险合同相关会计处理规定》的通知

财政部


关于印发《保险合同相关会计处理规定》的通知

财会[2009]15号


国务院有关部委、有关直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局,有关保险公司:

  为了规范保险混合合同分拆、重大保险风险测试和保险合同准备金计量的会计处理,根据《中华人民共和国会计法》和《企业会计准则——基本准则》等有关法律法规,我部制定了《保险合同相关会计处理规定》,现予印发。

  执行中有何问题,请及时反馈我部。                                                   



                           财政部                           
                        二00九年十二月二十二日
附件:

保险合同相关会计处理规定



为了规范保险混合合同分拆、重大保险风险测试和保险合同准备金计量等问题,现就有关会计处理规定如下:

一、保险混合合同分拆

(一)保险人与投保人签订的合同,使保险人既承担保险风险又承担其他风险的,应当分别下列情况进行处理:

1.保险风险部分和其他风险部分能够区分,并且能够单独计量的,应当将保险风险部分和其他风险部分进行分拆。保险风险部分,确定为保险合同;其他风险部分,不确定为保险合同。

2.保险风险部分和其他风险部分不能够区分,或者虽能够区分但不能够单独计量的,如果保险风险重大,应当将整个合同确定为保险合同;如果保险风险不重大,不应当将整个合同确定为保险合同。

(二)确定为保险合同的,应当按照 《企业会计准则第 25 号——原保险合同》、 《企业会计准则第 26号——再保险合同》等进行处理;不确定为保险合同的,应当按照 《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、 《企业会计准则第 37号——金融工具列报》等进行处理。

二、重大保险风险测试

(一)保险人与投保人签订的需要进行重大保险风险测试的合同,应当在合同初始确认日进行重大保险风险测试。保险人应当以单项合同为基础进行重大保险风险测试;不同合同的保险风险同质的,可以按合同组合为基础进行重大保险风险测试。

测试结果表明,发生合同约定的保险事故可能导致保险人支付重大附加利益的,即认定该保险风险重大,但不具有商业实质的除外。合同的签发对交易双方的经济利益没有可辨认的影响的,表明保险人与投保人签订的合同不具有商业实质。附加利益,是指保险人在发生保险事故时的支付额,超过不发生保险事故时的支付额的金额。
(二)保险人应当在附注中披露与重大保险风险测试有关的下列信息:

1.重大保险风险的测试方法和标准;

2.重大保险风险测试中合同的分组标准和选取方法;

3.重大保险风险测试假设的设定依据。

经过重大保险风险测试后,未确认为保险合同的重大合同,应当披露其交易金额、保险责任、保险期间等信息。

三、保险合同准备金计量

保险人应当在资产负债表日计量保险合同准备金,以如实反映保险合同负债。寿险保险合同准备金包括寿险责任准备金、长期健康险责任准备金,分别由未到期责任准备金和未决赔款准备金组成。非寿险保险合同准备金包括未到期责任准备金、未决赔款准备金。

(一)保险合同准备金计量的基本要求

1.保险人在确定保险合同准备金时,应当将单项保险合同作为一个计量单元,也可以将具有同质保险风险的保险合同组合作为一个计量单元。计量单元的确定标准应当在各个会计期间保持一致,不得随意变更。

2.保险合同准备金应当以保险人履行保险合同相关义务所需支出的合理估计金额为基础进行计量。

保险人履行保险合同相关义务所需支出,是指由保险合同产生的预期未来现金流出与预期未来现金流入的差额,即预期未来净现金流出。其中,预期未来现金流出,是指保险人为履行保险合同相关义务所必需的合理现金流出,主要包括:(1)根据保险合同承诺的保证利益,包括死亡给付、残疾给付、疾病给付、生存给付、 满期给付等; (2)根据保险合同构成推定义务的非保证利益,包括保单红利给付等;(3)管理保险合同或处理相关赔付必需的合理费用,包括保单维持费用、理赔费用等。预期未来现金流入,是指保险人为承担保险合同相关义务而获得的现金流入,包括保险费和其他收费。

预期未来净现金流出的合理估计金额,应当以资产负债表日可获取的当前信息为基础,按照各种情形的可能结果及相关概率计算确定。

3.保险人在确定保险合同准备金时,应当考虑边际因素,并单独计量。保险人应当在保险期间内,采用系统、合理的方法,将边际计入当期损益。

保险人在保险合同初始确认日不应当确认首日利得,发生首日损失的,应当予以确认并计入当期损益。

4.保险人在确定保险合同准备金时,应当考虑货币时间价值的影响。

货币时间价值影响重大的,应当对相关未来现金流量进行折现。计量货币时间价值所采用的折现率,应当以资产负债表日可获取的当前信息为基础确定,不得锁定。

5.原保险合同现金流量和与其相关的再保险合同现金流量应当分别估计,并应当将从再保险分入人摊回的保险合同准备金确认为资产。

6.保险人在确定保险合同准备金时,不得计提以平滑收益为目的的巨灾准备金、平衡准备金、平滑准备金等。

(二)未到期责任准备金的计量假设和期间

1.未到期责任准备金计量假设应当以资产负债表日可获取的当前信息为基础确定。

(1)对于未来保险利益不受对应资产组合投资收益影响的保险合同,用于计算未到期责任准备金的折现率,应当根据与负债现金流出期限和风险相当的市场利率确定;对于未来保险利益随对应资产组合投资收益变化的保险合同,用于计算未到期责任准备金的折现率,应当根据对应资产组合预期产生的未来投资收益率确定。

(2)保险人应当根据实际经验和未来的发展变化趋势,确定合理估计值,作为保险事故发生率假设,如死亡发生率、疾病发生率、伤残率等。

(3)保险人应当根据实际经验和未来的发展变化趋势,确定合理估计值,作为退保率假设。

(4)保险人应当根据费用分析结果和未来的发展变化趋势,确定合理估计值,作为费用假设。

未来费用水平对通货膨胀反应敏感的,保险人在确定费用假设时应当考虑通货膨胀因素的影响。保险人确定的通货膨胀率假设,应当与确定折现率假设时采用的通货膨胀率假设保持一致。

(5)保险人应当根据分红保险账户的预期投资收益率、管理层的红利政策、保单持有人的合理预期等因素,确定合理估计值,作为保单红利假设。

2.保险人在计量未到期责任准备金时,预测未来净现金流出的期间为整个保险期间。对于包含可续保选择权的保险合同,如果保单持有人很可能执行续保选择权并且保险人不具有重新厘定保险费的权利,保险人应当将预测期间延长至续保选择权终止的期间。

(三)未决赔款准备金的计量方法

1.未决赔款准备金包括已发生已报案未决赔款准备金、已发生未报案未决赔款准备金和理赔费用准备金等。

2.保险人应当采用逐案估损法、案均赔款法等方法,以最终赔付的合理估计金额为基础,同时考虑边际因素,计量已发生已报案未决赔款准备金。

3.保险人应当根据保险风险的性质和分布、赔款发展模式、经验数据等因素,采用链梯法、案均赔款法、准备金进展法、B-F法等方法,以最终赔付的合理估计金额为基础,同时考虑边际因素,计量已发生未报案未决赔款准备金。

4.保险人应当以未来必需发生的理赔费用的合理估计金额为基础,计量理赔费用准备金。

(四)相关信息的披露

保险人应当在附注中披露与保险合同准备金计量有关的下列信息:

1.各项保险合同准备金的增减变动情况;

2.考虑分出业务和不考虑分出业务的索赔进展情况;

3.保险合同准备金的计量方法、计量单元及其确定方法;

4.预期未来现金流入和流出金额的组成内容和计量方法;

5.保险合同准备金包含的边际的计量方法和计入当期损益的方法;

6.计量保险合同准备金使用的重大假设及其来源,重大假设的敏感性分析,以及不同假设之间的关系;

7.对重大假设产生影响的不确定性事项及其影响程度,以及重大假设确定过程中如何考虑过去经验和当前情况的描述;

8.计量保险合同准备金使用的重大假设与可观察到的市场参数或其他公开信息的符合程度及其原因;

9.计量保险合同准备金使用的方法和重大假设发生变更的,应当披露变更的事实、原因及其影响。

四、新旧衔接

保险公司应当自编制 2009年年度财务报告开始实施本规定。以前年度发生的有关交易或事项的会计处理与本规定不一致的,应当进行追溯调整。但是,追溯调整不切实可行的除外。




交通部、财政部关于发布《港务费收支管理规定》的通知

交通部 财政部


交通部、财政部关于发布《港务费收支管理规定》的通知

1990年10月15日,交通部、财政部

部直属海港、双重领导港口,各海上安全监督局、船舶检验局:
现发布《港务费收支管理规定》,自一九九0年一月一日起施行。一九七三年交通部发布的《海港港务管理收支办法》同时废止。

港务费收支管理规定
第一条 为适应港口管理体制改革的需要,更好地管理和使用好港务管理资金,保证港务设施的正常使用,制订本规定。
第二条 本规定适用于部直属及双重领导的海港、各海上安全监督局及船舶检验局的港务费收支管理。
内河港口及地方海港的港务费收支管理可参照本规定执行。
第三条 港务费收入范围是:
(一)港务局港务收入:
1.货物港务费收入;
2.引航收入;
3.铁路使用费收入;
4.系解缆收入;
5.其他港务收入(包括停泊费、移泊费、过闸费等)。
(二)海上安全监督局港务费收入:
1.船舶港务费收入;
2.海事监督收入(包括海事处理、船员考试、船舶登记等);
3.危险品监督收入(包括危险品监装及交通费);
4.海岸电台收入(包括电报、无线电话收费等);
5.其他港务收入(包括打捞物资、清除物资收费等)。
(三)船舶检验局港务费收入:
1.船舶检验收入(包括建造检验、营运中检验、修理检验等);
2.海洋工程检验收入(包括建造检验、营运中检验、修理检验等);
3.集装箱检验收入;
4.产品检验收入;
5.公证检验收入(包括鉴定检验、机海损检验、起退租检验等);
6.其他收入(包括测试、科研、培训等);
海上防污收入(包括清除垃圾、污油处理等),按现行业务归属划分其收入。
第四条 港务费支出范围是:
(一)港务局港务费支出:
1.航道、泊位、港地、锚地的测量、破冰以及本港挖泥船进行维护性的挖泥等所发生的费用;
2.进港航道的维护性挖泥和改善航道条件等所发生的费用;
3.码头、浮码头、系船浮筒、栈桥、驳岸、护岸、防波堤、防火堤、导流堤、船闸等的修理、加固以及结合修理进行改造和增添的附属设备设施等费用,船闸管理费用;
4.港区围墙、道路、桥涵的维护、修理、改变材质结构等所发生的费用;
5.港内上、下水道的修理、更换管径和增设附属设备以及增添分支管线等费用;
6.港区输电线路及设施的维护、更换杆线、架空线改地缆等费用。港内照明和动力用电费用(除港务专用设备的用电由港务费支出外,其余均由有关业务负担);
7.港务局管理的港区铁路编组站、线路、信号设施的维护、修理、更换轨枕和附属设备以及枕木改换材质等费用;
8.港口防台、防汛设施的修理和增设、以及港口防台、防汛所采取措施的费用;
9.系解缆业务、设施耗用的材、物料等费用(系解缆工作如由企业有关业务人员兼办的,其费用应仍由港务业务的费用合理负担);
10.从事引航、系解缆、环境监测业务及其港务设施的维护管理人员的工资、津贴、奖金等费用;
11.从事港务业务的离退休人员的离退休工资、劳动保险等费用;
12.按港口装卸、堆存、港务支出所占比重应分摊的企业和作业区管理费用;
13.港区道路旁所发生的绿化费;
14.港区范围内发生的垃圾清除费、场地清扫费、消防船(含拖消两用船)费用等,应分别列入企业管理费和营业外支出及其他支出。
(二)海上安全监督局港务费支出:
1.码头、栈桥、驳岸、港内灯塔、岸标、浮标、无线电航标、信号台等修理、增添必要的附属设备以及防台、防汛措施等费用;
2.从事海上安全监督、港内航标管理、测绘、信号人员的工资、折旧、修理、耗用的燃材料和其他业务费用,联检和海上巡逻等所发生的船舶费用;
3.从事海上安全监督、污油清除等人员工资、折旧、修理、耗用的燃材料和其他业务费用,进行污油清除使用的船舶费用;
4.从事危险品监装人员的工资及其他业务费用;
5.海岸电台人员的工资、折旧、修理、耗用的燃材料、动力以及其他业务费用;
6.综合管理部门人员的工资、办公费及其他管理费用。离退休人员工资、劳动保险等费用。
(三)船舶检验局港务费支出:
1.检验部门人员的工资、折旧、修理耗用的燃材料、试验以及其他业务费用;
2.规范科研所、培训中心人员的工资、科研、试验、教学费用及仪器设备添置及维修,耗用的燃材料费及其他业务费用;
3.综合管理部门人员的工资、办公费及其他管理费用。离退休人员工资劳动保险等费用。
第五条 港务费收支的财务规定:
(一)港务费收支实行预算管理,单独核算。交通部根据各港务局、海上安全监督局、船舶检验局的港务费收支情况,分别核定各局定额(比例)上交主管部门,定额补贴或全部留用办法,一定几年不变。
(二)各单位港务费收支结余部分,港务局可继续跨年使用,以丰补欠,海上安全监督局和船舶检验局应按部核定的“三金”比例分别提取生产发展基金、职工福利基金和职工奖励基金。
(三)属于港务管理范围的固定资产、流动资产、人员工资、职工福利和职工奖金的待遇、提取标准等,港务局按企业的规定进行管理;海上安全监督局、船舶检查局按行政事业单位实行企业化管理的规定进行管理。
(四)各单位必须严格划分生产与港务、基建与港务的界限。凡属生产和基建负担的费用,不得列入港务费支出;属港务费负担的费用,也不得列入生产成本和基建费用。企业管理费用按规定比例分摊计入港务费支出。
(五)港务费的各项收入,按有关费收规定,原则上分别由各单位计收。港务费收入不纳营业税。
(六)属于港务管理的固定资产、除码头、浮码头、栈桥、驳岸、灯塔、港内岸标、浮标、无线电航标、信号台、铁路设施、道路、围墙、桥涵等不计提折旧和大修理基金,所需维修、大修及更新改造费用,列入港务费支出外,其余的固定资产如船舶、车辆、通讯设备等应按规定的提存率计提折旧基金和大修理基金。个别单位确因港务费收支入不敷出而提取折旧有困难的,报经交通部、财政部批准后可暂缓计提或减半计提。
各单位港务管理专用船舶、车辆、通讯设备等固定资产的基本折旧和大修理基金,按核定的提存率计提,其所需要新改造及大修费用,在企业更新改造基金和大修理基金中支付,不得列入港务费支出。
(七)各单位收取的港务费收入,应当首先保证港务管理设施进行正常维护开动的需要和按时解交核定的上交款。在此前提下,可以按照国家的规定用于贷款的归还。
各单位属基建性质的项目,仍按基建程序办理,不得由港务费收入列支。
第六条 港务费支出的项目和会计核算:
(一)港务费支出的项目:
1.工资:港务局从事港务管理业务人员,海上安全监督局、船舶检验局从事监督、船检业务人员的工资及各种津贴等;
2.奖金:港务局从事港务管理业务人员按规定提取的奖金;
3.职工福利基金:港务局、海上安全监督局、船舶检验局按规定提取的职工福利基金;
4.燃料:港务设施及船舶、车辆等耗用的燃料;
5.材料:港务设施及船舶、车辆等耗用的材料、物料及低值易耗品;
6.动力及照明费:港务设施耗用的照明费、动力费;
7.燃材料节约奖:按国家规定提取的燃料和材料节约奖;
8.折旧费:按规定提取的固定资产的折旧费;
9.大修理基金:按照规定的提存率提取的固定资产大修理基金;
10.修理费:固定资产修理费或其他零星修理费;
11.防台、防汛措施费:防台、防汛等措施耗用的工具设备及其他费用;
12.租费:接送引航号、联检人员租用的船舶费用或其他租费;
13.保险费:船舶、车辆等的财产保险费;
14.离退休人员费用:按规定应支付给离退休人员的费用;
15.管理费用:港务局按规定比例分摊的企业和作业区管理费、海监局、船检局管理部门人员的工资、办公费、差旅费及其他管理费用;
16.其他:不属于以上项目的其他费用。
(二)港务费会计核算及其他:
1.各单位应根据《国营交通运输企业会计制度》和本规定做好港务费会计核算工作,按时编制月报、季报和年报;
2.各单位应当根据量入为出的原则,每年编制港务费收支预算,并严格按预算执行;
3.港务费收支报表格式和内容,将由交通部根据本规定另行制定。
第七条 各单位可根据本办法制定实施细则报交通报、财政部备案。
第八条 本办法由交通部、财政部负责解释。
第九条 本办法自一九九0年一月一日起施行。一九七三年交通部发布的《海港港务管理收支办法》同时废止。