分析房地抵押的若干问题

王胜宇


　　一、合并抵押不成立法定抵押权
　　法律规定土地使用权和房屋所有权一并抵押的，并不成立法定抵押权。所谓法定抵押权，是指不需要当事人设定抵押的合意，也不需办理抵押登记，而根据法律规定直接发生抵押效力的抵押权。观诸世界各国的抵押权制度，法定抵押权的情形主要有下列几种：
　　1、公法性质的法定抵押权。如瑞士《民法典》第836条规定，基于公法或其他对土地所有人有普遍约束力的，并由各地州法规定的不动产抵押权，除另有规定外，虽未登记，仍生效力。此类抵押权是为了确保国家税收等权利的实现。
　　2、基于和抵押人之间的特殊关系的法定抵押权。比如法国《民法典》第2121条规定，夫妻一方对另一方的财产，未成年人与受监护的成年人对监护人或者法定管理人的财产，国家、省、市镇行政公共机构对税收人员和会计人员的财产等享有法定抵押权。这类法定抵押权的目的是为了保护夫妻一方，未成年人或者国家、省、市镇等的合法效益，确保其对夫妻另一方、监护人、特殊的国家工作人员的债权的实现。因为在上述主体关系中，夫妻另一方、监护人、税收人员或者会计人员在很大程度上掌握着另一方的财产，存在利用这种优势侵吞另一方利益从而增加自己财产的极大风险与可能，所以，法律有必要给与特殊的保护。
　　法定抵押权的目的在于对特殊债权给予特别保护，除特别的公法上的债权外，其原因大多在于，该债权的产生是抵押物保值、增值的重要前提。如果没有该债权，就不会有抵押物的现存价值，所以，如果不规定法定抵押权，就会导致特定债权人的财产充当了其他债权人的担保，从而破坏了债权人之间的利益平衡；而且，也不利于激发债权人对抵押物保值、增值的积极性。所以，法律规定了法定抵押权，允许该债权人不经合意、不需登记，就可以获得抵押权。但是，我国土地和房屋一并抵押的规定，却显然与上述两种情况无关，它解决的不是债权和抵押物的价值的关系问题，而是土地和土地之上建筑物的关系问题。
　　二、房地合并抵押绝对化会造成严重的后果
　　1、土地和地上建筑关系的民法模式
　　关于土地和土地上建筑的关系，近代民法大致有两种模式：以德国为代表的立法模式认为，土地与建筑物是一个物，建筑物是土地的重要成分。德国《民法典》第94条规定，附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。因此，不存在土地和地上物分别登记，分别流转，以至出现权利主体不一致的情况。以日本为代表的立法模式认为，建筑物和土地是两个独立的不动产。我国台湾地区也是这种模式。由于土地和房屋在法律上属于不同的物，但事实上二者又无法分离，建筑物必须依附于一定的土地，当土地和房屋所有权不能归属于一人时，就只能通过地上权的关系来处理，也就是通过土地所有人为建筑物所有人设定地上权的方式解决建筑物的占地问题。在当事人没有达成约定的情况下，视为已有法定地上权的设定。如我国台湾民法典第876条规定，土地及其土地上之建筑物，同属于一人所有，而仅以土地或仅以建筑物为抵押者，于抵押物拍卖时，视为已有地上权之设定，其地租由当事人协议定之，协议不谐时，须申请法院定之。
　　2、我国采取的民法模式
　　我国大陆和日本及我国台湾相同，坚持认为土地和地上的房屋属于不同的物。由于我国坚持土地公有制，而房屋却一直是私有财产，土地和房屋的分离有历史的合理性。在土地公有制不可动摇的前提下，坚持房屋与土地的分离，对于实现房屋的流转，维护房屋所有人的合法权益是非常必要的。并且，这种土地和房屋的分离，随着房屋和土地的分别登记日益得到强化。但是，事实上二者又无法分离，如果土地使用权和房屋不能归属于一人时，就需要像台湾那样通过法定的土地权利来解决房屋所有人和土地使用权人之间的利益冲突。但是，我国不但没有规定法定地上权，反而为了回避权利冲突，规定了房、地一起抵押的做汉。1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。1994年《中华人民共和国房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。1995年的《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
　　3、我国采取立法的原因
　　立法者为什么采取这种做法，而不是法定地上权的做法来解决土地和房屋权利的冲突，不得而知。我认为主是为了方便司法。因为在一般情况下，土地和房屋在自然上不可区分，所以当权利人将土地使用权或者房屋所有权转让或者抵押时，将它们一并转让或纳入抵押，这对司法者来说操作最为简便易行。但是，这种简单的做法恐怕还有以下几个原因：
　　（1）、当时立法者乃至整个学界对法定地上权制度缺乏深入的研究。1990年《城镇土地使用权出让转让暂行条例》颁布实施的时候，我国的土地使用权刚刚开始有限度的流转，民法研究非常肤浅，法定地上权的精湛设计对大多人来说闻所未闻。
　　（2）、我国实行土地公有制，私人不拥有土地所有权，私有的房屋是建立在土地使用权（类似传统的地上权）基础之上的，而土地使用权年限相比来说较短，如果在土地使用权上再设定土地使用权或者地上权，恐怕成本过高，而且，理论上也存在很多难点。
　　（3）、当时土地使用权制度主要是解决土地的有偿使用问题，对土地使用权的流转更多的是限制。使用权流转导致的土地使用权和房屋所有权分属于不同主体的情况基本上还没有进入立法者的视野。所以，从管理的角度来说，房地合并抵押的简单划一的做法是最方便的。
　　（4）、盲目采取房地合并抵押产生的后果，这种做法显然只是掩盖了矛盾，而不是解决了矛盾。一方面，土地使用权和房屋所有权分离的现实没有改变；另一方面，法律不是为此现实提供解决办法，而是不顾这一现实，采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法，这就造成了制度内部的逻辑紊乱。随着新建房屋的不断增多，随着房屋流转的日益频繁，我国土地使用权和房屋所有权的权利冲突也就日益严重，尤其是在我国房地分别登记的情况下，再盲目地绝对坚持房地合并抵押的做法就会产生严重的后果。
　　（1）、无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位，对交易安全造成危害。房地合并抵押并没有确定房屋抵押登记或者土地使用权抵押登记哪一个要优先进行，导致了土地使用权抵押后，地上房屋随之抵押；其后，房屋所有权抵押的，其范围内的土地使用权也随之抵押。由于两次抵押是在不同的登记机关办理的，都属于第一顺位的抵押登记。但是，二者实际上又是重复的。根据一般的登记法理，登记顺位是由纳入登记簿的先后决定的，由于这两个抵押权是分别登记在不同的登记簿上，所以，在它们之间也就不存在谁是第一顺位的问题。两次登记的当事人都有主张自己是第一顺位的理由。所以，确定谁是第一顺位的，都对另一方不公平。
　　（2）、给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机。现实中很多房地产开发商在将土地使用权抵押贷款后，在房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款。根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。但是，房屋抵押时，其价值的计算并没有除去已被抵押的土地使用权的价值，因此，在土地使用权部分是重复抵押的，这很显然违反了《担保法》第三十五条的规定。即使我们从学理出发允许重复抵押，但是，重复抵押的进行，后顺位的抵押权人只有在前抵押顺位的抵押权人获得优先受偿后才能就其余额优先受偿。所以，一般来说，考虑到后顺位的抵押权实现的风险要远远大于前顺位的抵押权的风险，后顺位的抵押权人会提高对债务人的贷款利率，这就要求其能够明确的知晓自己作为后顺位的地位，从而注意自己的风险，适当提高贷款的利率。但是，在我国现有分别登记的情形下，后顺位的抵押权人却无从知晓自己的风险。债务人没有支付重复抵押的代价，却获得了重复抵押的收益，这对后顺位抵押权人是不公平的。债务人的做法也违背了权利义务相一致的公平原则。
　　（3）、在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押的做法，大大限制了当事人的意志自由，削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用，不利于当事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易风险。众所周知，抵押的范围是和债务人的代价紧密相关的，抵押人仅仅以土地使用权作抵押还是以土地使用权以及地上的房屋所有权一并抵押来担保债务，和债务的内容，尤其和债务人支付的利息等是密切相关的。担保物的价值越高，债权人的风险越小，主债务人承担的代价相应越小。反之，担保物的价值越低，债权人的风险越大，主债务人的代价相应增加。所以，抵押物的范围和价值是和债权人的风险、债务人的代价成正比的。在债务人的代价未变的情况下，片面扩张抵押物的范围，增加抵押物的价值，减少债权人的风险，对债务人是非常不公平的。所以，从权利义务相一致的公平角度来讲，对当事人未设定抵押的部分，如果承认其也属于抵押范围，是不合适的。
　　三、片面要求房地合并抵押，是对抵押和转让的混淆
　　上文已经提到，我国关于房地合并抵押的规定，是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同主体导致的矛盾。但是，只有在土地使用权或者房屋所有权转让时，包括当事人约定转让以及债务人无法清偿债务，法院为了实现抵押权而拍卖土地使用权或者房屋所有权进行的转让，才会出现这种情况。但是，转让和抵押毕竟不同。转让是现实的转让，而抵押只是以抵押物充当债权的担保，如果到期债务人无法清偿债务，就对抵押物实行拍卖，以拍卖所得的价款优先受偿。如果到期债务人履行了债务，抵押权作为从属性权利，也就归于消灭，抵押物所有人可以要求注销抵押权登记。也就是说，抵押权的设定只是意味着在债务人无法清偿债务时变卖抵押物以实现抵押权的可能性，并不一定会发生权利的转移。在没有转移的情况下，所谓房屋所有权和土地使用权易其主体的问题就不会发生。所以，即使我们承认房地合并转移的必要性，也并不能以此作为合并抵押的理由。更何况，房地合并转移的合理性还有待于商榷呢？
　　四、当事人仅仅约定就房屋或土地设定抵押权时，强行规定抵押权效力扩张到未约定抵押的土地使用权或房屋，是对抵押权性质的误解
　　抵押权是一种价值权利，它所支配的是抵押物的价值。即使我们承认实现抵押权时应将土地和房屋一并拍卖，也并不能得出抵押权人可以就全部的变卖价值优先受偿。抵押物价值的实现和抵押物的价值绝对不是一回事，不能因为抵押物的价值的变现需要同时转让土地使用权和地上建筑物，就可以违背当事人的约定，任意扩张抵押权可以支配的抵押物价值的范围。在这方面，土地上已经建有房屋但是仅仅约定抵押土地使用权的，和土地使用权抵押后又建有房屋的处理方法应该是一致的。因为二者设定抵押权的合意都只是针对土地使用权或者地上的房屋所有权，二者都牵涉抵押权实现时如何避免土地使用权和房屋所有权异其主体的问题。根据《担保法》第三是五条的规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。单独以土地使用权设定抵押的，也应参照此规定办理。也就是说抵押权的范围仍然是单独设定抵押的土地使用权，但是在实现抵押权，需要拍卖土地使用权时，可以将土地使用权和房屋所有权一起拍卖，但对未设定抵押权的部分，抵押权人没有优先受偿的权利。
　　例如：当事人甲用自己建有房屋的土地使用权，以担保丙的债务为目的为债权人乙设定抵押权，甲乙二人约定仅就土地使用权部分设定抵押，并且在土地管理部门办理了登记。现在债务人丙到期无法清偿债务，抵押权人乙主张。尽管房屋所有权部分没有约定，也没有办理登记，但根据法律规定，土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押，抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿。而抵押人则认为，抵押权的范围只是针对约定抵押并办理登记的土地使用权部分，对房屋所有权，虽然可以一同拍卖，但是债权人无权优先受偿。
　　上述案例中，法院最终判决原告乙“土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押，抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿”的诉讼请求不予支持，这既符合法理，也符合我国法律的有关规定。
　　五、当事人仅仅约定就房屋或土地设定抵押权时，强行规定抵押权扩张到未约定抵押的土地使用权或者房屋所有权，是对《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《房地产管理法》、《担保法》有关房地合并转让、抵押的规范性质的误解
　　1、我国对于房地抵押的法律规定
　　检诸《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第31条、《中华人民共和国担保法》第三十六条的相关规定（前文已述），《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》没有涉及抵押问题，而仅仅规定了土地使用权的转让，所以，适用这一条并没有法律依据；而另外两条所规定的情形，只是针对抵押、转让房屋所有权的情形。房屋所有权人抵押、转让房屋所有权的，因为房屋必须建立在一定的土地之上，必须有一定的土地权利基础，不能是空中楼阁，所以，为了简化房地产交易关系，法律规定了土地使用权的一并转让和抵押。但是，法律并没有规定转让、抵押土地使用权的时候，必须将土地上的建筑物一并抵押和转让。
　　2、我国房地抵押、转让的法律分析
　　（1）、按照法理来说，抵押、转让土地使用权和抵押、转让房屋所有权都有一个单独抵押、转让还是房地一起抵押、转让的问题，为什么《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《房地产管理法》只规定房屋转让时，土地使用权随之转让，立法者当时的立法意图到底是什么，我们很难猜得到。不过《担保法》此条所处的位置或许可以给我们一些解释。一般的说，条文都不是孤立存在的，一个规范总要有一个规范群，立法者不会无缘无故的组成一个规范群，规范群内部的逻辑联系恰恰可以窥出立法者的立法意图。所以，在民法解释学上，体系解释是一个非常重要的方法。有意思的是，如果仅仅单独设定房屋或者土地使用权的抵押，土地使用权或者房屋所有权也随之抵押的话，就是抵押权效力的扩张。本条应该规定在《担保法》第三章第三条抵押的效力一节，方才合乎逻辑。但是，本条并没放在此处，而是放在了抵押和抵押物那一节，在这一节所要解决的问题不是抵押权扩张的问题，而是什么情况下，哪些财产可以充当抵押物的问题。《担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。本条第二款规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。衡量这两款，第二款仅仅规定出让土地使用权的抵押，言外之意，对划拨国有土地使用权并不允许抵押。但是，再回来参考第一款，如果划拨土地使用权的房屋抵押的，那么，该房屋占用范围内的划拨国有土地使用权也就应该同时抵押。这在第三款的印证下更加鲜明。第三款针对集体乡镇村企业的体积土地使用权问题做出了特别规定，不允许单独抵押，但是，如果以企业建筑物抵押的，占用范围内的集体土地使用权同时抵押。所以，我认为，主张《担保法》的本条规定扩张了抵押权的效力，可能是一个误读，本条的目的或许更多的是为了解决划拨国有土地地用权或者集体土地使用权的抵押或者流转问题，而不是在于扩张抵押权的效力。
　　（2）、房屋土地的同时抵押是不是《担保法》的强制性规定，大可怀疑。《担保法》第五十五条规定，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。根据本条的规定，首先，房屋和土地的合并转让并不是强制性的，而是引导性的。当事人可以通过特约改变这一规定。改变的方法就是为房屋所有人设定土地的承租权，使他人的房屋所有权建立在对土地使用权人的承租权基础之上，从而利用承租权机制解决房屋的土地权属问题。其次，本条明确规定了，即使为了避免房屋所有权和土地使用权分属于不同主体所导致的矛盾，要求土地使用权和房屋所有权同时拍卖，也并不因此就导致抵押权效力的扩张，抵押权效力仍然局限于抵押权设定的范围，对未约定抵押的部分，抵押权人并没有优先受偿的权利。
　　因此，房屋和土地一并抵押的规定只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权或房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。


北安市人民法院 王胜宇
广东省惠州市人民政府


印发《惠州市经营性公路建设项目法人招标投标管理办法（试行）》的通知
惠府〔2005〕176号

各县、区人民政府，市府直属有关单位：
现将《惠州市经营性公路建设项目法人招标投标管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。


惠州市人民政府
二ＯＯ五年十一月二十九日


惠州市经营性公路建设项目法人招标投标管理办法（试行）
第一章 总 则

第一条 为规范经营性公路建设项目法人招标投标活动，进一步强化全市路桥建设项目的管理，根据《中华人民共和国公路法》、《中华人民共和国招标投标法》、《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》、《收费公路管理条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在惠州市行政区域内通过招标投标确定经营性公路建设项目企业法人的，适用本办法。但国家或省直接组织经营性公路建设项目企业法人招标投标活动的除外。
经营性公路建设项目，是指根据《收费公路管理条例》的规定，经省人民政府批准有经营性收费权的路桥建设项目，包括经营性公路、桥梁、隧道及其相关的安全设施、防护设施、监控设施、通信设施、收费设施、绿化设施、服务设施、管理设施等附属设施的新建、改建工程。
第三条 经营性公路建设项目的投资者必须采用招标投标方式选择。经营性公路建设项目依法核准后，以招标投标方式确定的经营性公路建设项目投资主体应当依法成立或者明确公路企业法人，该公路企业法人的注册资本金应符合有关规定。
经营性公路建设项目由依法成立的公路企业法人建设、经营和管理，也可由其通过招投标方式选择具备法人资格的项目建设管理单位进行项目管理。项目法人应当按照项目管理的隶属关系，将其或者其委托的项目建设管理单位的有关情况报交通主管部门备案。
第四条 经营性公路建设项目法人招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条 依法必须进行企业法人招标的经营性公路建设项目，其招标投标活动不受地区或者部门的限制，任何符合本办法招投标条件的企业法人或企业联合体都可以参加投标。
任何单位和个人不得以任何方式非法干涉经营性公路建设项目法人招标投标活动。
第六条 市、县（区）发展和改革部门负责对本行政区域内经营性公路建设项目法人招标投标活动进行指导和协调，依法核准经营性公路建设项目法人招标的招标方式，对经营性公路建设项目法人招标投标活动进行监督检查；市、县（区）交通主管部门负责组织经营性公路建设项目的可行性研究和招标投标活动；市、县（区）监察机关依法对有关行政机关及其工作人员履行职责情况实施行政监察；市、县（区）有关行政部门按照各自职责做好相关管理工作。

第二章 招 标

第七条 经营性公路建设项目法人招标项目应当具备下列条件之一：
(一)项目收费方式经省人民政府批准；
(二)项目经国家或省发展改革委核准。
第八条 经营性公路建设项目法人招标分为公开招标和邀请招标。
采用公开招标的，招标人应当通过国家或省指定的报刊、信息网络或者其他媒体发布招标公告，具备相应资格的不特定的法人均可参与投标。
采用邀请招标的，招标人应当以发送投标邀请书的方式，邀请三家以上具备相应资格的特定的法人投标。
经营性公路建设项目法人招标，应委托具有相应资质的社会招标代理机构代理。招标人具备以下条件的，经项目审批部门审核，可自行组织招标：
(一)拥有与建设工程招标项目相应的工程技术、经济管理人员；
(二)具有编制招标文件的能力；
(三)具有组织开标、评标、定标的能力。
招标人自行组织招标的，应当向项目审批部门报送以上内容的书面材料。自行招标一次核准手续仅适用于一个项目。
第九条 符合下列条件之一、不适宜公开招标选择企业法人的经营性公路建设项目，报经市人民政府批准后，实行邀请招标：
(一)技术要求复杂，或者有特殊专业要求的；
(二)公开招标所需费用和时间与项目价值不相称，不符合经济合理性要求的；
(三)受自然资源或者环境条件限制的；
(四)利用外国政府或者国际金融组织贷款，提供贷款方要求进行邀请招标的；
(五)法律、行政法规或者国家、省、市另有规定的。
第十条 经营性公路建设项目法人招标，应当按下列程序进行：
(一)招标人确定招标方式。采用邀请招标的，应当按照本办法第九条规定报批；
(二)招标人编制投标资格预审文件和招标文件。招标文件应当报市交通主管部门备案；
(三)发布招标公告，发售投标资格预审文件。采用邀请招标的，招标人可直接发出投标邀请函，发售招标文件；
(四)对潜在投标人进行资格审查，并将资格预审结果报市交通主管部门备案；
(五) 向资格预审合格的潜在投标人发售招标文件；
(六)组织投标人考察项目沿线，召开标前会；
(七)接受投标人的投标文件，公开开标；
(八)组建评标委员会评标，推荐中标候选人；
(九)评标报告和评标结果按管理权限报市交通主管部门备案；
(十)招标人发出中标通知书；
(十一)招标人与中标人订立经营性公路建设项目投资合同。
第十一条 投标资格预审文件应当载明下列内容：
(一)招标项目的性质、规模和技术要求、经营性收费年限；
(二)资格标准和审查办法；
(三)提交资格审查申请书的时间、地点。
投标资格预审文件不得针对不同地区、不同行业的潜在投标人及其它潜在投标人设定不同的审查标准。
第十二条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，编制招标文件。
经营性公路建设项目的招标文件，可以参照交通部颁发的《公路工程国内招标文件范本》的格式和内容进行编制，并可以适当简化。
招标文件应当载明以下主要内容：
(一)投标邀请书；
(二)投标须知；
(三)经营性公路建设项目投资意向书主要条款；
(四)招标项目适用的技术规范；
(五)工程可行性研究报告文件；
(六)省人民政府关于项目收费方式的批复；
(七)交通部或省交通厅关于工程可行性报告的审查意见；
(八)投标文件格式，包括投标书格式及投标书附录格式、投标书附表格式、投标担保文件格式、投资意向书格式等。
投标须知应当载明以下内容：
(一)评标标准和方法；
(二)建设年限要求；
(三)提交投标文件的起止时间、地点和方式；
(四)开标的时间和地点。
第十三条 招标公告、投标邀请书应当载明下列内容：
(一)招标人的名称和地址；
(二)招标项目的名称、技术标准、规模、工期、实施地点和时间；
(三)获取投标资格预审文件、招标文件的办法、时间和地点；
(四)对投标人的要求；
(五)招标人认为应当公告或者告知的其他事项。
招标公告不得含有限制具备条件的潜在投标人购买投标资格预审文件的内容。
第十四条 招标人应当合理确定资格预审申请文件和投标文件的编制时间。
编制资格预审申请文件的时间，自开始发售投标资格预审文件之日起至潜在投标人提交资格预审申请文件截止时间止，不得少于14个工作日。
编制投标文件的时间，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止时间止，不少于28个工作日。
第十五条 招标人如需对已出售的招标文件进行补充说明、勘误或者局部修正的，应当在投标截止日期15天前以书面形式通知所有投标人，并按照项目管理权限报市交通主管部门备案。
第十六条 招标人对已发出的招标文件进行补充说明、勘误或者局部修正的内容，为招标文件的组成部分。
第十七条 经营性公路建设项目招标投标实行资格审查制度。
经营性公路建设项目采用公开招标的，招标公告发布后，招标人应当根据潜在投标人提交的资格预审申请文件，对潜在投标人的资格进行审查。招标人只向资格预审合格的潜在投标人发售招标文件。
经营性公路建设项目采用邀请招标的，投标邀请书发出后，招标人应当根据投标人提交的投标文件，对投标人的资格进行审查。
第十八条 潜在投标人应当按照投标资格预审文件的要求，向招标人提交资格预审申请文件。
资格预审申请文件应当载明以下主要内容：
(一)营业执照；
(二)资信、财务能力的证明文件；
(三)资产构成情况及投标人投资参股关联企业的情况；
(四)拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩证明；
(五)拟用于完成招标项目的资金(须出具银行证明资料)；
(六)公司成立以来的类似工程投资经营业绩情况；
(七)近3年来财务平衡表及财务审计情况；
(八)目前正在经营和正在参加投标项目的情况；
(九)招标人要求的其他相关文件。
第十九条 属于以下情况之一的，资格预审申请文件无效：
(一)未按期送达；
(二)未经法定代表人或其授权的代理人签字，或未加盖投标人印章；
(三)不符合本办法规定要求；
(四)内容虚假；
(五)资格预审申请文件由投资参股招标项目的投资单位提交。
第二十条 招标人审查潜在投标人的资格，应当严格按照投标资格预审文件的规定进行，不得采用抽签、摇号等博彩性方式进行资格审查。

第三章 投 标

第二十一条 投标人必须具备下列条件之一，并按照本办法规定通过资格预审取得投标资格，方可参加经营性公路建设项目投标。
(一)在中国境内注册的具有相应投融资能力的公司；
(二)在中国境内注册的具有相应投融资能力的多个公司组成的联合体；
(三)在中国境内注册的具有相应投融资能力的公司与在境外注册的有大型基础设施融资能力的投资公司组成的联合体。
境外经济组织和企业实体投标资格的确定，按照国家有关规定执行。
第二十二条 两个以上企业法人可以组成1个联合体，以1个投标人的身份共同投标。
联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力；国家有关规定或者招标文件对投标人资格条件有规定的，联合体各方均应当具备规定的相应资格条件。由同一专业的企业法人组成的联合体，按照资质等级较低的企业法人确定资质等级。
联合体各方应当签订共同投标协议，明确约定各方拟承担的工作和责任，并将共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。
招标人不得强制投标人组成联合体共同投标，不得限制投标人之间的竞争。
第二十三条 投标人应当按照招标文件的要求，按时参加招标人主持召开的标前会并勘察现场。
第二十四条 投标人必须按照招标文件的规定提交投标文件。投标文件包括以下主要材料：
(一)资历材料。
1．投标人的简介、营业执照及资信证书；
2．近3年经审计的年度财务报告；
3．近5年承担的主要投资项目概况；
4．近3年在经营活动中涉及的债务、债权简况及其信用评价；
5．履约行为情况表。
(二)资金保障方案。
1．投标人的法定代表或其授权代表签署的资金保障方案；
2．投标保函；
3．首期资本金到位保证函；
4．项目资本金按工程进度到位计划表；
5．银行省级分行对投标人出具的授信总额和项目贷款承诺书。
(三)响应招标文件规定的其他材料。
第二十五条 投标文件应当由投标人的法定代表人或其授权的代理人签字，并加盖投标人印章。法定代表人授权代理人进行投标的，须附具法律效力的授权书。
投标文件应当由投标人密封，并按招标文件规定的时间、地点和方式送达招标人。
第二十六条 投标文件按要求送达后，在招标文件规定的投标截止时间前，投标人如需撤回或者修改投标文件，应当以正式函件提出并作出说明。
修改投标文件的函件是投标文件的组成部分，其形式、密封方式、送达时间，适用对投标文件的规定。
第二十七条 招标人对投标人按时送达并符合密封要求的投标文件，应当签收，并妥善保存。
招标人不得接受在招标文件规定的截止时间后送达的及未按要求密封的投标文件。
第二十八条 投标人参加投标，不得弄虚作假，不得与其他投标人互相串通投标，不得采取贿赂以及其他不正当手段谋取中标，不得妨碍其他投标人投标。

第四章 开标、评标和中标

第二十九条 开标时间应当与招标文件中确定的提交投标文件截止时间一致。
开标地点应当是招标文件中预先确定的地点，不得随意变更。
第三十条 开标应当公开进行。
开标由招标人或招标代理人主持，邀请省、市交通主管部门和所有投标人的法定代表人或其授权的代理人参加。
第三十一条 开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并予以公证。
投标文件的密封情况经确认无误后，应当当众拆封，并宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
第三十二条 招标人对开标过程应当记录，并存档备查。
第三十三条 招标人应当自开标之日起2天内将开标情况报省、市交通主管部门备案。
第三十四条 评标由招标人或委托代理人组建的评标委员会负责。
评标委员会由有关方面的专家及市有关行政主管部门、项目所在县、区级政府的代表若干人组成，人数为5人以上单数，其中专家人数不少于成员总数的三分之二。专家从地市级以上交通、规划建设、财政等部门的专家库随机抽取组成，评标委员会负责人由市政府批准确定。
与投标人有利害关系的人员不得进入相关项目的评标委员会。
第三十五条 评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密。
第三十六条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
第三十七条 评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出或者改变原投标文件的实质性内容。
第三十八条 经营性公路建设项目招标的评标采用综合评分法。
采用综合评分法评标，应当在招标文件中载明复合标底计算公式和各项评价内容取分权重。
采用综合评分法评标，应当对投标人的融资能力与资金筹措方案、经营年限、建设业绩与实施方案、运营目标与运营措施等四个方面按不同权重分别进行打分，按得分高低进行排序，推荐得分高的投标人为中标候选人。
第三十九条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。
招标文件中没有规定的标准和方法，不得作为评标依据。
第四十条 评标委员会完成评标工作后，应当向招标人提出书面评标报告。
评标报告应当载明以下内容：
(一)评标委员会的成员名单；
(二)开标情况记录；
(三)评标采用的标准和方法；
(四)对投标人的评价；
(五)符合要求的投标人情况；
(六)推荐的中标候选人；
(七)需要说明的其他事项。
评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1至3人，并标明排列顺序。
第四十一条 招标人应当根据招标文件确定的中标条件、评标委员会提出的书面评标报告和推荐的合格中标候选人排序先后确定中标人。招标人也可以授权评标委员会按排序先后确定中标人。
第四十二条 属于下列情况之一的，应当作为废标处理：
(一)投标文件未经法定代表人或者其授权代理人签字，或者未加盖投标人公章；
(二)投标文件字迹潦草、模糊，无法辨认；
(三)投标人对同一招标段提交两份以上内容不同的投标文件，未书面声明其中哪一份有效；
(四)投标人承诺的建设工期超过招标文件规定的期限或者对合同的重要条款有保留；
(五)投标人以不正当手段进行投标或干预评标工作；
(六)投标人未按招标文件要求提交投标担保；
(七)投标文件不符合招标文件实质性要求的其它情形。
第四十三条 有下列情形之一的，招标人应当依照本办法重新招标：
(一)通过资格审查的公开招标的投标人不足5人，邀请招标的投标人不足3人；
(二)经评标委员会评审，所有投标均不符合招标文件要求；
(三)经查实，招标投标过程中有违规行为，影响招标结果，经有关部门会审裁定招标投标结果无效；
(四)评标委员会推荐的中标候选人均未与招标人签订公路工程投资意向书。
因本条（一）、（二）项情形连续两次招标失败的项目，可按程序重新申报，经审查可批准调整招标方式或者不再进行招标。
重新招标的，招标人应当将重新招标方案报市交通主管部门备案，招标文件有修改的，应当将修改后的招标文件一并备案。
第四十四条 招标人应当自确定中标人之日起15天内按项目管理权限将评标报告和评标结果报市交通主管部门备案。
交通主管部门自收到评标报告和评标结果之日起7天内未提出异议的，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
第四十五条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30天内订立经营性公路建设项目投资意向书。
经营性公路建设项目投资意向书应当按照招标文件、中标人的投标文件、中标通知书订立。
招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。
招标人应当在发出中标通知书并与中标人签订经营性公路建设项目投资意向书后的5天内，向所有投标人退还投标担保。
第四十六条 经营性公路建设项目法人招投标收费，其项目、标准应当按照政府价格主管部门的规定执行。

第五章 附 则

第四十七条 违反本办法及《中华人民共和国招标投标法》、《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》的行为，依法承担相应的法律责任。
第四十八条 本办法自2005年12月1日起试行，在试行中不断完善。