国家税务总局、财政部、建设部


关于转发《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知



建住房电[2005]35号

各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地产局、规划局（规委），新疆生产建设兵团建设局，计划单列市建委（建设局、房地产局、规划局）：

　　现将《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》传给你们，请贯彻落实。

建设部
二○○五年五月二十七日

国家税务总局　财政部　建设部关于加强房地产税收管理的通知

国税发[2005]89号

各省、自治区、直辖市财政厅（局）、地方税务局、建设厅（建委、房地局），计划单列市财政局、地方税务局、建委（建设局、房地局），扬州税务进修学院，新疆生产建设兵团建设局：

　　为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），进一步加强房地产税收征管，促进房地产市场的健康发展，现将有关事项及要求通知如下：

　　一、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门，要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度，加强部门间的协作配合。各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管，并主动与当地的房地产管理部门取得联系；房地产管理部门要积极配合。

　　二、2005年5月31日以前，各地要根据国办发[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。

　　对单位或个人将购买住房对外销售的，市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的当月，向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。

　　市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1．0以下的住宅项目清单，一次性提供给同级地方税务、财政部门。新批住宅项目中容积率在1．0以下的，按月提供。

　　地方税务、财政部门要将当月房地产税收征管的有关信息向市、县房地产管理部门提供。

　　各级地方税务、财政部门从房地产管理部门获得的房地产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。违反规定的，要追究责任。

　　三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房管业税税收政策。

　　（一）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

　　（二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

　　（三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

　　（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

　　（五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

　　（六）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

　　（七）各级地方税务、财政部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位；对个人承受不享受优惠政策的住房。不得减免契税。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人的责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。

　　四、各级地方税务、财政部门要充分利用房地产交易与权属登记信息，加强房地产税收管理。要建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；要定期将从房地产管理部门取得的权属登记资料等信息，与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。

　　各级地方税务、财政部门在房地产税收征管工作中，如发现纳税人未进行权属登记的，应及时将有关信息告知当地房地产管理部门，以便房地产管理部门加强房地产权属管理。

　　五、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门要积极协商，创造条件，在房地产交易和权属登记等场所，设立房地产税收征收窗口，方便纳税人。

　　六、市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，应严格按照《中华人民共和国契税暂行条例》、中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，要求出具完税（或减免）凭证；对于未出具完税（或减免）凭证的，房地产管理部门不得办理权属登记。

　　七、各级地方税务、财政部门应努力改进征缴税款的办法，减少现金收取，逐步实现税银联网、划卡缴税。由于种种原因，仍需收取现金税款的，应规范解缴程序，加强安全管理。

　　八、对于房地产管理部门配合税收管理增加的支出，地方财税部门应给予必要的经费支持。

　　九、各省级地方税务部门要积极参与本地区房地产市场分析监测工作，密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果，及时做出营业税政策调整对本地区的房地产市场产生影响的评估报告，并将分析评估报告按季上报国家税务总局。

　　十、各地地方税务、财政部门和房地产管理部门，可结合本地情况，共同协商研究制定贯彻落实本通知的具体办法。

国家税务总局
中华人民共和国财政部
中华人民共和国建设部
二○○五年五月二十七日


浅析职务犯罪案件侦查中的风险决策

商奇


　　管理学上的决策，是指为了实现某一特定目标，借助于一定的科学手段和方法，从两个或两个以上的可行方案中选择一个最优方案，并组织实施的全部过程。从决策问题及决策后果的可控程度区分，决策可以分为确定性决策和风险决策。检察机关进行职务犯罪案件的侦查，其目标就是找到犯罪嫌疑人涉嫌犯罪的各种证据，打击职务犯罪，保障国家和人民的利益。在这个过程中，侦查人员随时会面对决策。由于侦查活动仅仅是一种为犯罪嫌疑人是否构成犯罪寻找证据支持的过程，而不是为犯罪嫌疑人定罪量刑的过程，被侦查对象是否罪成、罪责大小仍属于不确定的状态，因此这种决策在相当程度上会面临决策后果的不可控，是一种典型的风险决策。

　　一、职务犯罪案件侦查中风险决策产生的原因

　　1、立法原因。在刑事诉讼法修改以前，由于对传唤犯罪嫌疑人的时限、监视居住的地点等都没有严格的限制，检察机关侦查人员往往可以通过长时间传唤、监视居住犯罪嫌疑人等方式来提前突破案件关键证据，落实是否确实存在职务犯罪，为即将面临的侦查决策提供确定性的支撑。通过这些程序，侦查人员实际上已经在案件是否成立，犯罪嫌疑人是否罪成等问题上“胸有成竹”，因此在侦查过程中进行诸如是否立案、采取何种强制措施等决策时是明显的确定性决策。

　　这种决策结构在刑事诉讼法进行修改后发生了根本性的变化。新修改的刑诉法对于传唤的时限、监视居住的地点等做出了严格的限制，各种侦查措施的实施也都在不同程度上进行了规范。检察机关侦查人员过去那种具备了各种确定性条件支撑后再进行决策的做法已经失去了存在的土壤。取而代之的，侦查人员必须在12小时内结束讯问，侦查强制措施适用也必须严格遵照法律规定的时间和地点限制。这就造成侦查人员在进行决策之前，通常无法确定犯罪嫌疑人到底是否涉嫌犯罪。对于是否立案、立案后采取何种强制措施等决策，往往只能依赖侦查人员初查中的经验判断和有限证据的推导，这样的决策事实上就变成了风险决策。实际工作中，检察机关自侦案件存在撤案等情况也说明了侦查决策的这种风险性。

　　2、职务犯罪侦查特点上的原因。职务犯罪案件，尤其是贿赂案件，相比较其他刑事案件来说，往往更依赖犯罪嫌疑人的口供等言辞证据。但是，口供的取得不是一个一蹴而就的短暂的过程。犯罪嫌疑人从接受讯问开始，到如实供述所犯的罪行，往往经历了试探摸底、对抗相持、动摇反复、如实供述等多个心理过程，这些心理过程能够在12小时的传唤讯问时间内走完显然是比较困难的。而采取多次讯问的方式，又给犯罪嫌疑人串供、订立攻守同盟等行为创造了机会。这样，在传唤讯问的法定时限到来时，是选择放人还是选择立案并采取相应的强制措施？放人可能就错过了一气呵成拿下案子的机会，而不放人又可能面临立案后又撤案的被动局面。这时的决策就显然成了风险性的决策。

　　另外，职务犯罪案件的犯罪嫌疑人往往有一定的社会地位，并且具有较高的法律素养和反侦查能力。在侦查人员进行初查时，这些犯罪嫌疑人由于担心一旦案发，自己就会失去已经得到的金钱、名誉、地位、自由甚至生命，因此往往会采取毁灭罪证、转移涉案款物、频繁串供翻供、动用关系网拉拢、对讯问采取不配合态度等一系列方式进行抵抗，给案件侦查带来重重困难。侦查人员在防备这些抵抗措施的同时，能否根据得到的一些蛛丝马迹及时确定案件情况，果断予以立案并采取强制措施，显然也就成了风险决策。

　　二、职务犯罪案件侦查中风险决策的必要性

　　职务犯罪案件侦查的性质、特点决定了必须在侦查中采取风险性的决策结构。在现有的法律和制度框架下，纯无风险的决策是不可能存在的。职务犯罪侦查工作是法律赋予检察机关的权利，检察机关侦查人员运用这项权利也就必须牢牢限制在法律的框架内。现行法律从保障人权的高度规定了侦查工作中的种种限制。应当看到，这既是对侦查工作的规制，也是对侦查工作的保护。过去那种稳稳当当的无风险决策长远来看是不利于侦查工作发展的。诚然，在选择面前，没有风险要强于有风险。但是，没有风险也就意味着没有进步的区间，意味着没有在侦查中积累经验，使侦查工作步步发展、紧跟时代要求的机会。我们从现行法律出发，为了达到职务犯罪侦查的目的和效果，就必然在面临决策时采取风险性决策结构。

　　职务犯罪案件显著不同于一般刑事案件的，一般是“由人到事”的发案模式，初查阶段和侦查初期的物证、书证往往较少，言辞证据具有十分重要的地位。而言辞证据具有随意性大，取证周期长等特性。根据侦查实践，在12小时传唤讯问期间内通常是不容易取得有分量的口供的，即使取得一部分突破，也往往只是犯罪嫌疑人的试探性供述，形不成坚实的定罪依据。在这个过程中，即使结合外围调查，很多情况下也无法确定犯罪嫌疑人是否构成犯罪，犯罪的基本情节和案件规模更是无法深谙。但是，侦查工作就像战争一样，往往时不我待，错过了一步就错过了必胜的机会。该立案时不立案，该采取强制措施时不采取强制措施，就会给犯罪嫌疑人以毁证、串供的可乘之机，侦查工作就难以深入进行下去。在这种情况下，检察机关必须放弃以往那种过分求稳的决策心态，敢于在摸清一部分案件事实后果断决策，抓住时机一举攻破案件。事实上，侦查进行的同时，犯罪嫌疑人也在不断试探着检察机关的态度和尺度。检察机关敢于承担风险，在有利时机敢于做出立案、拘留等决策，对犯罪嫌疑人来说也是一种强大的心理震慑，从而有利于侦查工作的开展。

　　三、使用风险决策应注意的几个问题

　　风险决策相比较确定性决策来说，显然存在着更大的难度和结果的不可控性。在使用风险决策时，要牢牢把握以下几个问题。

　　1、要深入把握案件，将风险决策的依据立足于对案件的准确分析。风险决策是指在决策时，对决策将产生的后果无法准确预知。但是，风险决策仍然是立足于案件分析和事实把握的科学决策，要将其与盲目决策、意气决策相区分。在进行风险决策时，要将已知的案件基本情况进行整合和归纳，用严整的逻辑思维加以分析，以此作为决策的依据。通过这种方式做出的风险决策，才能将其“风险”的程度降至最低。

　　2、要从严进行风险决策。侦查活动有其客观规律性，每个侦查阶段所做出的决策要牢牢立足于侦查实际。风险决策并不是盲目冒进。在现有法律框架下，是否立案、是否采取以及采取何种强制措施等都有其明确标准，我们要在这些标准的指引下综合案件证据情况进行决策。兵法云：不打无准备之仗。那种为了追求案件办理速度或程度而进行“拍脑袋”决策的做法是要不得的。

　　3、要审慎对待决策风险。侦查活动往往关系到当事人的现实利益甚至人身权利。在侦查中，我们必须站到保护当事人权利的高度从严把握风险的程度，现有证据情况没有达到决策要求的不能贸然决策，否则就很容易带来工作的被动。同时，职务犯罪侦查工作又关系着检察机关的形象，一旦低估风险，发生低级的决策失误，就会给整个检察机关带来不良的社会影响，后果严重。

　　3、不怕犯错，要在错误中总结经验。存在风险，就必然存在着犯错的可能性。并且，侦查形势是随着案件进展情况不断变化的，决策时立足的证据情况、案件事实发生变化的可能性也是客观存在的。因此，只要不是因大意冒进而发生的低级决策失误，应该允许一定程度上决策错误的存在。发生错误不是回避风险决策、盲目求稳的理由，侦查人员应该在错误中学习，不断积累经验教训，为今后侦查工作的更好开展打下基础。


山东省济阳县人民检察院 商奇