呼和浩特市人民政府关于印发《呼和浩特市住房置业贷款担保管理办法》的通知

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呼和浩特市人民政府关于印发《呼和浩特市住房置业贷款担保管理办法》的通知

内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市人民政府关于印发《呼和浩特市住房置业贷款担保管理办法》的通知




呼政发[2001]70号




各旗、县、区人民政府,市各委、办、局(公司):
现将《呼和浩特市住房置业贷款担保管理办法》印发给你们,请遵照执行。

二00一年七月十九日

呼和浩特市住房置业贷款担保管理办法

第一条 为了规范个人住房置业贷款担保行为,维护借贷双方和保证人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城镇居民个人住房贷款担保。
第三条 个人住房置业担保是指呼和浩特市房地产置业担保有限公司为个人贷款购买住房提供保证,并承担连带责任的担保行为。
呼和浩特市房地产置业担保有限公司应建立健全企业法人治理结构,严格按照国家有关法律法规,进行规范化经营。
第四条 住房置业担保,应当遵循平等、自愿、公平、诚实、信用原则。任何单位和个人不得干预贷款单位及担保公司的正常经营活动。
第五条 呼和浩特市房产管理局负责本市个人住房置业担保管理工作。
第六条 凡本市城镇居民购买本市的商品住房(现房、期房、经济适用房、房改房),均可申请贷款担保。
第七条 借款人向担保公司申请个人住房贷款担保,应将本人或第三人的合法房屋,依法向担保公司进行抵押反担保。
第八条 借款人向担保公司申请个人住房贷款担保应具备下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)具有本市常住户口或有效身份证件;
(三)具有按期偿还本息能力;
(四)已足额交纳首期购房款,并签订了合法的购房合同;
(五)同意用所购买的房屋做抵押,且购买的房屋产权明晰,手续合法;
(六)用第三人房屋做抵押时,第三人需具有合法有效的《房屋所有权证》和第三人同意将房屋抵押的合法有效证明材料;
(七)担保公司认为应具备的其他条件。
第九条 借款人申请住房置业担保时,应与担保公司签订抵押合同,抵押的房屋需经客观的评估。对于购房合同价格严重背离价值的借款人,担保公司有权拒绝提供担保。
第十条 住房置业担保当事人应签订书面保证合同,保证期限由担保公司与贷款人确定,不得短于贷款合同规定的还款期限。
第十一条 担保公司与贷款人签订保证合同后,贷款人为借款人发放个人住房贷款,个人住房贷款应通过贷款单位划拨到商品房销售单位。
第十二条 担保公司和房地产产权市场管理部门在经常相互交流信息的情况下,逐步做到房地产产权产籍信息资源共享,简化办事程序,提高办事效率。
借款人应按担保额1%向担保公司交纳担保风险服务费。
第十三条 借款人依照借款合同,还清全部贷款本息,借款合同终止后担保合同和房屋抵押合同即行终止。
第十四条 借款人有下列情形之一的,担保公司应在事实发生后60天内代为偿还借款人尚未偿还的贷款本息及滞纳金。
(一)连续三个月未按借款合同约定偿还贷款本息的;
(二)合同期内借款人死亡且无继承人、受遗赠人的;
(三)丧失民事行为能力,无法定监护人的;
(四)继承人、受遗赠人、法定监护人拒绝履行借款合同的。
第十五条 变更抵押合同须经借贷双方和保证人同意,签订变更抵押协议。
第十六条 借款人在合同期间不能按合同约定按期偿还贷款本息时,担保公司依据保证合同,先行代为清偿债务,保证合同自然终止。
第十七条 保证合同终止后,担保公司有权向借款人追偿代为清偿的债务,并行使他项权利,处置抵押的房屋。
第十八条 担保公司应当建立风险基金,担保风险基金应在交纳所得税前扣除,担保风险基金的比例不低于税前利润的50%,担保风险基金应专户存储,不得挪作他用。担保公司在代借款人偿还贷款本息及罚息时,先用风险基金支付,处置抵押物所得收入应先归还风险基金。
担保公司在营业期满或因其他原因清算时,担保伞司的风险基金连同抵押物的他项权利一并移交给贷款单位。
第十九条 担保公司因破产等原因不能行使保证责任时,应无条件将抵押权移交贷款人。
第二十条 借款人连续三个月以上未按借款合同约定偿还贷款本息,或在借款期限内三次以上延期偿还贷款,担保公司除有权委托拍卖公司公开拍卖抵押物外,还须将借款人姓名、工作单位及违约情况通报全市所有提供个人贷款的单位。
第二十一条 担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其注册资金的三十倍;超过三十倍的,责成担保公司在三个月内追加注册资本。
第二十二条 本办法由呼和浩特市房产管理局负责解释。
第二十三条 本办法自发布之日起施行。


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国防科研生产安全事故报告和调查处理办法

工业和信息化部


中华人民共和国工业和信息化部令

第 18 号

  《国防科研生产安全事故报告和调查处理办法》已经2010年11月30日中华人民共和国工业和信息化部第15次部务会议审议通过,现予公布,自2011年6月1日起施行。
                      部 长  李毅中
                        二〇一〇年十二月二十四日



国防科研生产安全事故报告和调查处理办法

第一章 总  则

  第一条 为了规范国防科研生产安全事故报告和调查处理工作,落实生产安全事故责任追究制度,防止和减少国防科研生产安全事故,根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国保守国家秘密法》等法律,制定本办法。
  第二条 国防科研生产安全事故报告和调查处理,适用本办法。
  本办法所称国防科研生产安全事故(以下简称事故),是指取得武器装备科研生产许可的单位在武器装备科研、生产、试验、储存、销毁等活动中发生的造成人身伤亡或者直接经济损失的事故。
  第三条 根据事故造成的人员伤亡或者直接经济损失,事故分为四个等级:
  (一)特别重大事故,是指造成30人以上死亡,或者100人以上重伤(包括急性工业中毒,下同),或者1亿元以上直接经济损失的事故;
  (二)重大事故,是指造成10人以上30人以下死亡,或者50人以上100人以下重伤,或者5000万元以上1亿元以下直接经济损失的事故;
  (三)较大事故,是指造成3人以上10人以下死亡,或者10人以上50人以下重伤,或者1000万元以上5000万元以下直接经济损失的事故;
  (四)一般事故,是指造成3人以下死亡,或者10人以下重伤,或者直接经济损失1000万元以下的事故。
  第四条 事故报告应当及时、准确、完整,任何单位和个人对事故不得迟报、漏报、谎报或者瞒报。
  事故调查处理应当坚持实事求是、尊重科学的原则,及时、准确地查清事故经过、事故原因和事故损失,查明事故性质,认定事故责任,总结事故教训,提出整改措施,并对事故责任者依法追究责任。
  第五条 国家国防科技工业局(以下简称国防科工局)负责全国事故统计、事故报告和调查处理工作;省级国防科技工业管理部门根据本办法的规定,负责本行政区域内的事故报告和调查处理工作,并向国防科工局报告事故调查处理情况。
  第六条 事故报告和调查处理、应急工作及其信息发布,应当遵守国家法律、行政法规有关保密的规定。
  未经国防科工局批准,任何单位和个人不得对外发布有关涉密信息。

第二章 事故报告

  第七条 事故发生后,事故现场有关人员应当立即向本单位负责人报告;单位负责人接到报告后,应当于1小时内向事故发生地省级国防科技工业管理部门报告。中央所属军工企事业单位还应当逐级向所属军工集团公司报告。
  发生燃烧爆炸和有毒有害物质泄漏事故及其他需要社会救援的事故的,应当立即报告当地人民政府及有关应急救援组织。
  第八条 省级国防科技工业管理部门和军工集团公司接到事故报告后,应当依照下列时限向国防科工局报告:
  (一)特别重大事故、重大事故立即报告;
  (二)较大事故2小时内报告;
  (三)一般事故12小时内报告。
  省级国防科技工业管理部门接到事故报告后,应当通报省级公安机关、安全生产监督管理部门。
  国防科工局接到较大以上事故报告后,应当根据事故等级,按照本条第一款第一项、第二项规定的时限向工业和信息化部、国家安全生产监督管理总局报告。
  第九条 报告事故应当包括下列内容:
  (一)事故发生单位概况;
  (二)事故发生的时间、地点以及事故现场情况;
  (三)事故的简要经过;
  (四)事故已经或者可能造成的伤亡人数(包括下落不明的人数)和初步估计的直接经济损失;
  (五)已经采取的措施;
  (六)其他应当报告的情况。
  第十条 事故报告后30日内(火灾事故自发生之日起7日内)伤亡人数出现变化的,应当及时补报。
  第十一条 事故发生单位接到事故报告后,应当立即启动事故应急预案,采取有效措施组织抢救,防止事故扩大,减少人员伤亡和财产损失。
  事故现场存在发生爆炸、急性中毒等次生事故危险的,现场应急抢险救援工作应当在事故应急指挥部的统一指挥和安全技术专家的指导下进行。
  第十二条 接到事故报告后,省级国防科技工业管理部门、军工集团公司应当立即派员赶赴现场,开展相关工作;属于重大以上事故的,国防科工局应当派员赶赴现场,开展有关工作。
  第十三条 事故发生后,事故单位和有关人员应当妥善保护事故现场以及相关证据,任何单位和个人不得破坏事故现场、毁灭相关证据。
  因抢救人员、防止事故扩大以及疏通交通等原因,需要移动事故现场物件的,应当做出标志,绘制现场简图并做出书面记录或者影像记录,妥善保存现场重要痕迹、物证。
  第十四条 国防科工局、省级国防科技工业管理部门和军工集团公司应当建立安全生产值班制度,公布值班电话,受理事故报告和举报。

第三章 事故调查

  第十五条 发生特别重大事故,国防科工局应当配合国务院或者国务院授权的部门组织调查;重大事故由国防科工局组织调查;较大事故、一般事故由省级国防科技工业管理部门组织调查。
  事故发生单位所属的军工集团公司应当参加相关部门组织的事故调查工作。
  造成3人以下重伤或者直接经济损失300万元以下的事故,负责事故调查的部门可以委托事故发生单位的上级单位组织调查。
  第十六条 自事故发生之日起30日内(火灾事故自发生之日起7日内),因事故伤亡人数变化导致事故等级发生变化的,根据变化后的事故等级可以由相应部门对事故调查情况进行复核,必要时应当另行组织调查。
  第十七条 负责事故调查的部门应当遵循精简、效能、保密的原则组成调查组,开展调查工作。
  负责事故调查的部门可以根据事故的具体情况,邀请有关安全生产监督管理部门、监察机关、公安机关、检察机关、工会派人参与事故调查,事故发生单位的上级单位应当派人参加。
  事故调查组可以聘请有关专家参与调查。
  第十八条 负责事故调查的部门指定事故调查组组长,由其主持事故调查组的工作。调查组成员应当具有事故调查所需要的知识和专长,并与所调查的事故没有直接利害关系。
  第十九条 事故调查组履行下列职责:
  (一)查明事故发生经过、原因、伤亡情况及直接经济损失;
  (二)认定事故的性质和事故责任;
  (三)提出对事故责任者的处理建议;
  (四)总结事故教训,提出防范和整改措施;
  (五)提交事故调查报告。
  第二十条 事故调查组有权向有关单位和个人了解与事故有关的情况,并要求其提供相关文件、资料,有关单位和个人不得拒绝。
  事故发生单位的负责人和有关人员在事故调查期间不得擅离职守,并应当随时接受事故调查组的询问,如实提供有关情况。
  事故调查中发现涉嫌犯罪的,事故调查组应当及时将有关材料或者其复印件移交司法机关处理。
  第二十一条 事故调查中需要进行技术鉴定的,事故调查组可以委托具有国家规定资质的单位进行技术鉴定,也可以直接组织专家进行技术鉴定。
  技术鉴定所需时间不计入事故调查期限。
  第二十二条 事故调查组成员在事故调查工作中应当诚信公正、恪尽职守,遵守事故调查组的纪律,保守事故调查秘密。
  事故调查组成员不得擅自发布有关事故的信息。
  第二十三条 事故调查组应当自事故发生之日起60日内提交事故调查报告;特殊情况下,经负责事故调查的部门批准,提交事故调查报告的期限可以适当延长,延长期限不得超过60日。
  第二十四条 事故调查报告应当包括下列内容:
  (一)事故发生单位概况;
  (二)事故发生经过和事故救援情况;
  (三)事故造成的人员伤亡和直接经济损失;
  (四)事故发生的原因和事故性质;
  (五)事故责任的认定以及对事故责任者的处理建议;
  (六)事故防范和整改措施。
  事故调查报告应当附有关证据材料。事故调查组成员应当在事故调查报告上签名。事故报告涉及国家秘密的,应确定密级并按照保密规定管理。
  第二十五条 事故调查结束后,负责事故调查的部门应当收回事故调查资料,归档保存。

第四章 事故处理

  第二十六条 重大事故、较大事故、一般事故,负责组织事故调查的部门应当自收到事故调查报告之日起15日内做出批复;特殊情况下,批复时间可以适当延长,延长时间最长不超过30日。批复中应当明确对事故发生单位和有关人员的处理意见。
  有关部门和单位应当按照批复,依照法律、行政法规的规定和干部管理权限,对事故发生单位和相关责任人员进行处理。
  负有事故责任的人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十七条 事故发生单位应当及时落实防范和整改措施,防止事故再次发生。
  国防科技工业管理部门和事故发生单位的上级单位应当对事故发生单位落实防范和整改措施的情况进行监督检查。
  第二十八条 事故调查处理结果,由负责事故调查的部门在相关范围内通报。事故通报涉及国家秘密的,应当注明密级,并严格控制知悉范围。
  第二十九条 省级国防科技工业管理部门负责组织调查的事故,应当自结案之日起15日内将经批复的事故调查报告报送国防科工局备案,并同时通报地方人民政府安全生产监督管理等有关部门。

第五章 法律责任

  第三十条 事故发生单位主要负责人、直接负责的主管人员和其他直接责任人员有下列行为之一,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任;属于国家工作人员的,还应当依法给予处分。
  (一)谎报或者瞒报事故的;
  (二)伪造或者故意破坏事故现场的;
  (三)转移、隐匿资金、财产,或者销毁有关证据、资料的;
  (四)拒绝接受调查或者拒绝提供有关情况和资料的;
  (五)在事故调查中作伪证或者指使他人作伪证的;
  (六)事故发生后逃匿的。
  第三十一条 事故发生单位主要负责人未依法履行安全生产管理职责,导致事故发生的,依照有关规定给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十二条 发生较大以上事故单位管理混乱,不具备法律规定的安全生产条件,经整顿仍不能满足安全生产条件的,由发证机关依法暂扣或者吊销其有关证照;事故发生单位主要负责人受到刑事处罚或者撤职处分的,自刑罚执行完毕或者受处分之日起,5年内不得担任军工企事业单位的主要负责人。
  第三十三条 负有安全生产管理职责的部门或者单位有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  (一)不立即组织应急救援的;
  (二)故意漏报、迟报或者谎报、瞒报事故的;
  (三)阻碍、干涉事故调查工作的;
  (四)在事故调查中作伪证或者指使他人作伪证的。
  第三十四条 参与事故调查的人员在事故调查中有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  (一)对事故调查工作不负责任,致使事故调查工作有重大疏漏的;
  (二)包庇、袒护负有事故责任的人员或者借机打击报复的。
  第三十五条 参与事故报告和调查处理的人员,违反有关保密规定的,按照有关法律、行政法规进行处理。

第六章 附  则

  第三十六条 核事故、军队组织的国防科研试验活动中发生的事故和海事事故引起的事故的报告和调查处理,不适用本办法。
  第三十七条 工业和信息化部所属高校发生生产安全事故的,应当立即向工业和信息化部报告。
  第三十八条 本办法所称的“以上”包括本数,所称的“以下”不包括本数。
  第三十九条 本办法自2011年6月1日起施行。

新 社 区 发 生 了 什 么
——从两个现代社区个案透析社区治理基础的变化

近年来,随着上海城市发展的日新月异,新式社区如雨后春笋般地涌现。在看到社区硬件面貌彻底改变的时候,我们有必要探究一下社区基本性质发生了什么样的变化?这种变化有什么制度价值?本文从我区石门二路街道达安城、新福康里两个社区个案调查状况出发,试图找出这些变化,以及这些变化怎样影响了居民参与公共事务的条件,并进一步指出地区政府在这种基础关系结构转型后应扮演什么角色,而这一点对于积累新式社区管理经验,以至“打造国际一流社区”无疑具有重要意义。
一、达安城、新福康里两个小区的基本情况
达安城小区和新福康里小区原来都是石库门旧式里弄,是近几年通过旧区改造在我区较早建成的新式小区。据我们的调查,达安城小区住宅共58414平方米,业主579户,新福康里小区住宅10.8万平方米,有主业1246户。这些业主或者通过回搬或者通过新购都取得了房屋的产权,是新小区的真正主人。两个小区业主全部入住后,相继成立了业主委员会(以下简称业委会)。目前,达安城小区已是第二届业主委会员,有11人组成;新福康里小区也成立了第一届业主委员会,有13人组成。两个小区的业主委员会成立后,都与管理小区的物业公司(前者是上海达安物业管理有限公司,后者是上海百事通物业管理有限公司)签订物业管理服务合同,与物业公司形成聘用与被聘用的关系。两个小区相同的是,所聘用的物业公司都继续了业委会成立之前的管理本小区的物业公司,而两个物业公司与原来的小区开发商都有某种关联。目前从整体上而言,两个小区的业委会与物业公司之间关系良好,业委会对物业公司整体上是信任的,但有不满意的地方,达安城小区业委会对于物业公司就小区内开公司问题的处理情况不甚满意,新福康里小区居民因小区内盗窃案件不断发生以及物业收费较高而颇有微词。
二、城市社区基础产权关系的变革
我们知道,传统城市社区大多数的住房是由居民的工作单位分配的,居住者没有通过市场交易价格购买房屋,而是作为工作单位的成员进入居住区的,因而居住者不是房屋的产权人。房屋的产权属于居民的工作单位(集体)或者国家(由政府房管部门代表行使)。居住社区的物业管理权相应地被赋予了准政府性质的物业公司(由“房管所”转制而来),这些准政府机构代表政府拥有物业资源的占有、处置和受益权,同时也程度不同地替政府承担着部分社会福利功能。居民或单位交出的物业管理费用只具有象征意义,并不能平衡物业公司实际的支出成本,这些费用要么由政府贴补,要么由单位组织统一负担,甚至还可能由小区经营的其它收入(比如停车场、房屋出租等)来填补。正因如此,物业公司不仅视自己为当然的管理者,而且是身份和地位都高于居住者一方的,因为他们掌握着房屋资源的社会提供,是他们代表政府为居民提供了福利。在物业眼里,居民是一个准公共福利的享受者,是物业管理照顾的对象。居民不住,对物业的生存没有影响,但反过来,如果物业停止了工作,对居民的影响极大。如果居民希望保留楼前更多的绿地,希望减少油烟、噪音污染,希望建造自行车棚等,居民就必须或者通过请求其产权单位代表他们向物业交涉,或者集体通过信访的形式向物业呼吁。事实很清楚,是居民依赖物业的资产生存,而不是相反。物业与居民之间是纵向的管理与被管理关系,双方的权利、责任和义务不对等,居民无权约束物业,居民公共需要的能否实现基本上取决于物业的良心发现,而非法律的约束。还需要指出的一点是,在传统社区中,物业只承担了社区管理的部分职责,主要是房屋的拆建、修葺等,另外一部分管理职能,如垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等,是由政府机构(街道及有关部门)或准政府机构(居委会)来承担的。
在达安城和新福康里两个新式小区,我们看到,新的城市居住社区已经发生了变化,其中最重要的是居住者身份的变化,房屋产权已通过购买归属到个人或家庭。这样一来,旧的业主主体——单位、房管局或开发者已经转变成新的,他们是购买了房屋的社会集团或个人。于是,一种对等的市场关系就出现了:业主成为房屋的产权人,他们以管理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务,物业公司则以提供服务作为交换,从业主的购买中获得生存。这个市场关系使得交易双方——物业公司和业主——的地位趋向“平等”,更准确地说,是趋向于各自权利义务的对等配置。业主的选择权被《上海市居民小区管理条例》合法化,这个条例明确承认,由业主代表大会选举产生的业主委员会,具有运用签署合约选聘物业管理公司的权利。这种居住者的选择权,显示了他们同物业不同以往的纵向关系性质:他们是由聘用合约联系起来的交易双方,成为平等主体之间的横向关系。这样的关系意味着,物业从一个准政府式的、有权力的社会管理者,转变为一般的、提供管理服务的社会单位。这意味着从前的管理和被管理关系转变成签约关系,各方具有权利义务的对等、从而可能相互约束的地位。很明显,这是一项权利配置的重构-转移过程,它改变着权利配置的规则,并在其基础上造就着新的社会关系。
三、新的社会公民组织和新的公共利益空间的出现
随着城市社区产权关系的变化,对一部分稀缺的社会价值——资源、商品和劳务——而言,它的分配的主体发生了变化。参与分配管理资源“主体”方面的变化,是一些社会管理责任的开始转移,从政府、房管部门、单位或物业开发者等组织的单方面的责任转移到居住者为主要的责任方去了,但由于成本、时间和专业分工的原因,他们需要委托物业公司来代理这份管理责任。由居住者量多、分散且时间不一致,所以居住者需要通过一定的授权方式产生代表他们行使物业选择权、公共事务的决策权的组织,这就在小区产生新的社会组织——业主委员会,他们代表居民,试图通过竞聘选择权参与对管理市场资源、劳务供给等有价商品即价值的分配。这是传统社区所没有的活动主体。
从达安城和新福康里两个小区业主委会员的章程及运作方式,我们可以看出这种新兴的社区公共组织,在产生和授权方式、内部结构、权利行使依据、权利内容、经费来源及对其评价方式等方面,与政府组织或政府任命的公共组织有质的不同。业委会由业主大会或业主代表大会选举产生,由于业委会行使的权利与业主有直接的利益关系,所以业主们对行使业主代表和业委会委员的选举权都非常慎重,这与一些政治选举明显不同。业委会委员的权利严格来自其所代表的业主们的授权,其工作成效(权利行使的当与不当、职责履行的到位与不到位)的唯一评价主体也是其代表的业主们,业主们对不称职的委员只要履行规定程序即可撤换,这与行政组织自上而下的权力产生和评价方式正好相反。业委会的内部结构是真正的委员会制,严格实行一人一票,业委会主任并没有多于其它成员的权力,他的个人意见也不能影响其它成员的投票,主任的角色是召集人,这与行政组织的首长负责制差异巨大。
业委会的出现意味着一种变化:由居民组织处理居民共同的事物,显示了组织化的社会联合由私域向公域的变动。它要求分享某种社会权利,但这种社会权利的目标在社会财产的管理方面,它要做的是通过聚合并代表产权人(居民)的利益,达到维护其产权利益的目的。与过去不同的是,这类公民组织试图进入公共管理领域,承担公民财产管理的责任,从而来替代一直以来由指定的组织如房管所转制物业公司、街道、居委会等组织的社区公共利益的管理职责。
更有意义的是,业委会这类社区公共组织的出现,除了增强居民自治意识,减轻政府的社区管理责任压力,而且还创造出了新的社区公共空间,产生新的公共利益。在传统观念里,私人利益与公有利益(国家利益、集体利益)是相对立的,而在新式社区我们发现存在一种既不是私人利益,也不是国家利益、集体利益的新型社会空间,即建立在自我利益基础上公共利益。这种公共利益是可以公共分享的“私利”的整合,它具有非个人性、非国家性、非政府性。举个达安城小区管理的案例来说明:有的居民要求禁止养狗,这是个人利益而不是公共利益,因为它无法和同意养狗的居民共享这种利益。但是居民要求“保护绿化”或“防止污染”就不同了,它们同样是“私利”,但有了居民公共利益的性质,因为这种利益可以与任何其他居民分享。从表面上看,这些主张与增进自己的私利有关,但它还符合公共生活中必不可少的其它原则;如果个人利益和他人的利益(包括被要求人)相一致,这种利益就具有了某种公共性质,因而受到社会制度的正当保护。
四、居民参与社区事务的方式变化——从身份到契约
新的活动主体和新的公共利益空间的出现预示着新的社会关系的产生。在传统社区,居民总隶属于一个单位,即是所谓的“单位人”,他取得住房是基于他单位的身份,他行使社区管理权也是基于身份向其单位组织提出。而在新式社区,居民参与社区事务的方式的完全不同了,居民取得参与资格是基于购房合同获取产权,居民通过契约授权给业委会行使其业主的权利,最重要的是业委会通过签约来委托物业公司代理行使社区管理权。由于契约关系,业委会与物业公司形成平等的权利义务关系。分配社会资源的规则发生重大变化,物业公司需要通过竞争获得这份管理资源,但竞争的标准是服务质量的高低,而不是他在政府体系中级别、地位、以及和政府关系的远近。这样,对于物业管理市场资源的分配,就由从前的政府分配转变为由产权人(居民通过竞聘物业的活动)来分配。而这一点,又成为物业公司负责(代理)对象改变的原因,过去它们仅向自己的上级负责,现在转变为向居住者负责。这意味着,他们由前者的代理转变为后者的代理。
就社会关系转型而言,居民通过一个个签定合约的行动,实践着一些现代社会的规则——自主、选择、对等、参与、公共授权、公民责任、行动的法律依据等,他们改变了以往一切依赖组织的习惯。正如19世纪英国法制史学家亨利·梅因在其名著《古代法》中所说,“进步社会的运动,到此处为止,是一个从身份到契约的运动。”社区居民通过契约,发展出了对于共同事务的处理(管理和控制)责任以及运用这种责任平衡强弱力量不同社会团体的能力,整合了公民共同利益,强化了公民基于合约基础建立的信任、监督和自我控制关系,这是一种典型意义上的公民自治,是朝向法治社会的基础性变迁。
五、地方政府在社区转型中应扮演的角色
虽然前面的分析,表明了在新式的达安城和新福康里小区业委会与物业公司之间是通过合同建立起聘用与被聘用的平等契约关系,业委会对物业公司具有选择权,但是如果某个业委会对聘用的物业公司不满意,想要换一家物业公司来管理小区,业委会是否能“炒掉”物业公司,我们深感疑虑和担心。《南方周末》2000年5月19日刊登的一篇文章“业委会炒不掉物业公司”,介绍了浦东清水苑小区业委会想炒掉严重不合格的“畅苑物业”由于上级行政管理部门的干涉而未果,这说明我们的担心不是多余的。在我们的调查中,确实发现相对于物业公司来说,代表业主利益的业委会是非常弱势的一方,物业公司与政府组织或准政府组织之间具有某种相关。
我们认为,在目前新式小区发展出的新型社会关系与原有的宏观制度仍相抵触的情况下,作为地方政府(包括居委会这样的准政府组织)要在产权冲突中坚持保护和支持原则,尊重法律,尊重当事人契约,而不是相反。比如,前述清水苑小区业委会炒物业的案例(虽然我们调查的这两个小区没有发生这样的情况,但也完全有发生的可能)中,是上级行政管理部门否决了业委会(代表业主们)脆弱的竞聘物业权,这不仅直接损害清水苑小业主的权利,而且损害了《上海市居民小区居住条例》的法律权威,破坏了确定性,鼓励了机会主义和寻租行为的盛行,刺激了极端行为的发生。清小苑小区业委会竞聘物业不成,试图发起居民拒交费用的行动,来增加压力。如果这种争议是在某个政府机构和社会组织之间展开,它还可能演变成一个有“国家和社会”冲突涵义的事件。争议的扩大、扩散和升级,不仅损害了行政的权威和效率,而且对建立社会合作有负面影响,它激励的是社会对政府的依赖,而不是社会的自我依赖、约束、管理和监督能力的发展。从清水苑物业方面来看,如果政府的介入很有用,那么所有的物业公司都会想方设法采取各种行动,不断繁衍着寻租行为。在业主无选择权的情况下,无论物业卸责问题多么严重,也不可能让它付出代价,反过来,政府还要付出相当精力不断来“抓”物业公司提高服务质量。结果是政府的不当干预,保护了不进取的物业公司继续占有社会资源,增加了政府从事社会管理的负担和协调成本。

党的十六大报告明确要求“完善城市居民自治,建设管理有序、文明祥和的新型社会”,在我区达安城、新福康里等新式社区产生的这种契约型社会关系无疑为居民自治奠下物质基础,并且由可能由这种社区内契约进一步发展出社会契约,这将是在城市悄然发生的历史性进步。但是这种契约关系仍然很脆弱,它受到了国家某些没有变革的宏观制度的阻挠,作为基层直接管理社区的政府,要看到社区的这种社会基础性关系的变化,并支持、保护它们的发展,严格依法进行管理。这样,我们就找到了一个建立现代社区的最基本契入点,并有可能朝向国际一流社区发展。

作者:李克垣(中国政法大学法学学士,
现供职于上海市静安区石门二路街道办事处)
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